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來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下油塘親海駅II的認(rèn)購(gòu)反應(yīng)大超市場(chǎng)預(yù)期，已經(jīng)于8月10日晚8點(diǎn)正式截票，最終獲得逾3.8萬(wàn)張入票（申購(gòu)的意思），超額認(rèn)購(gòu)近60倍，成為香港歷來(lái)收票最高的新盤(pán)票王。

該盤(pán)之所以備受市場(chǎng)關(guān)注，在于其推出的噱頭是低于周邊市場(chǎng)價(jià)30%（相當(dāng)于七折），十分具有吸引力。作為地產(chǎn)界“風(fēng)向標(biāo)”的李嘉誠(chéng)此次驚人舉動(dòng)——低價(jià)拋售房產(chǎn)，釋放了何種信號(hào)？為何長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)要折價(jià)售樓？8月11日，證券時(shí)報(bào)記者來(lái)到香港油塘親海駅II項(xiàng)目所在地一探究竟。

(資料圖片)

李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的油塘親海駅II期項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)反應(yīng)可以用“火爆”二字形容。中原地產(chǎn)銷售經(jīng)理Kelvin告訴證券時(shí)報(bào)記者，該項(xiàng)目在8月10日晚上8點(diǎn)截止前仍有大量準(zhǔn)買家遞交登記資料作最后沖刺。因此發(fā)展商處理登記及點(diǎn)票至凌晨，以確認(rèn)入票數(shù)量。

據(jù)記者獲悉，經(jīng)開(kāi)發(fā)商點(diǎn)算后，最終接獲逾3.8萬(wàn)張入票，較8月12日發(fā)售的626套，超額認(rèn)購(gòu)近60倍，取代柏傲莊III登上香港有史以來(lái)收票最勁的新盤(pán)票王寶座。從入票的客源分布上看，油塘本區(qū)占15%、將軍澳占25%、啟德占20%、觀塘占10%，其余來(lái)自荃灣及新界西北等。

Kelvin介紹，“親海駅II于8月12日首輪發(fā)售該期數(shù)全數(shù)626套標(biāo)準(zhǔn)分層戶，平均呎價(jià)14868港元（折合人民幣15萬(wàn)元/平方米），這個(gè)價(jià)格較周邊確實(shí)比較優(yōu)惠，并非外界所說(shuō)的只拿出幾套低價(jià)房作為噱頭，而是整體均價(jià)較周邊都有較大折扣?！?

旁邊的曦臺(tái)樓盤(pán)（3年樓盤(pán)），目前平均呎價(jià)16934港元（約合人民幣15.6萬(wàn)/平方米），蔚藍(lán)東岸（樓花）平均呎價(jià)20245港元（約合人民幣18.6萬(wàn)元/平方米），朗譽(yù)（樓花）平均呎價(jià)18321港元（約合人民幣16.9萬(wàn)元/平方米），Ocean One（10年樓）平均呎價(jià)16516港元（約合人民幣15萬(wàn)元/平方米）。

（圖為中原地產(chǎn)銷售經(jīng)理提供）

不過(guò)也正如外界所說(shuō)，該項(xiàng)目的確有幾套低價(jià)房賺足了眼球。所銷售的最小單位面積K戶型只有210呎，折后最低價(jià)格為290萬(wàn)港元，即13800港元/平方呎（約合人民幣12.7萬(wàn)元/平方米），若按照香港首套房最低首付一成計(jì)算，只需要29萬(wàn)港元即可上車，對(duì)于單身人士來(lái)說(shuō)，此價(jià)格的確誘人。

據(jù)中原地產(chǎn)上親海駅二期住宅物業(yè)面積顯示，其最小面積為19.538平方米，最大約為67平方米，多數(shù)樓盤(pán)的面積在20平方米左右。

親海駅共有兩期，其中親海駅二期首批132套，戶型包括開(kāi)放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右，折后價(jià)格約為290萬(wàn)港元至1114.3萬(wàn)港元，預(yù)計(jì)交房日期為2025年10月15日，樓花期（預(yù)售期）約為27個(gè)月。

8月11日，記者前往位于油塘的親海駅II項(xiàng)目，從油塘地鐵A出口出來(lái)需要步行約15分鐘才能到達(dá)目的地，谷歌地圖顯示距離地鐵站1公里左右。在前往過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)周邊多為汽車修理店和舊工廠，周邊配套設(shè)施和環(huán)境并不太好。

（圖為親海駅II周邊環(huán)境）

（緊挨親海駅II的居民樓）

隨后記者來(lái)到親海駅II項(xiàng)目所在地，目前該樓還在建設(shè)中，旁邊是觀塘魚(yú)類批發(fā)市場(chǎng)和水泥廠。值得一提的是，該項(xiàng)目的確臨海，但附近的中介告訴記者，實(shí)際上只有高層才能觀賞海景，低樓層基本沒(méi)有風(fēng)景可言。

（親海駅II隔壁就是魚(yú)類批發(fā)市場(chǎng)）

（正在建設(shè)中的親海駅II項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)正在作業(yè)）

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員向記者介紹，旁邊的魚(yú)類批發(fā)市場(chǎng)到時(shí)候會(huì)收購(gòu)重建，變成住宅項(xiàng)目，但是具體什么時(shí)候重建尚未可知?！暗蛢r(jià)有低價(jià)的理由，環(huán)境不是很好，如果買低樓層，估計(jì)開(kāi)窗就會(huì)聞到魚(yú)腥味。另外，一期旁邊還有一個(gè)水泥廠，還得忍受周邊水泥廠的噪音，灰塵困擾。這周邊都是工廠，噪音污染比較大?！?

似乎港人將置業(yè)刻入了DNA，即便周邊環(huán)境可謂是“臟亂差”，但依然無(wú)法抵擋港人購(gòu)房熱情。Kelvin告訴記者，該樓盤(pán)吸引了除豪宅客戶外的大量客群，打破了購(gòu)房者的心理預(yù)期，“甚至都有不少內(nèi)地人前往看盤(pán)，遞交購(gòu)房申請(qǐng)資料，但內(nèi)地人來(lái)港購(gòu)房有30%的印花稅，假如這套房總價(jià)300萬(wàn)港元，還要額外多付90萬(wàn)港元?！?/p>

為了促銷，有香港中介打出了親海駅“月薪三千也可以買得起千萬(wàn)三房”的口號(hào)。據(jù)了解，針對(duì)有意向購(gòu)買親海駅二期的三房客戶，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)還推出了“九成按揭”吸引客戶。首先客戶無(wú)需通過(guò)壓力測(cè)試，也無(wú)需提供任何收入證明，有身份證即可。其次，客戶可以10%的首付，開(kāi)發(fā)商無(wú)條件為其提供余下的90%貸款。第三，首三年只需還利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。

此次折價(jià)賣樓大力促銷，也對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著影響，由于這些房產(chǎn)的售價(jià)大幅低于市場(chǎng)價(jià)，一些業(yè)內(nèi)人士甚至表示，這個(gè)價(jià)格猶如“深水炸彈”一般，擊穿了二手房業(yè)主的心理防線，導(dǎo)致很多業(yè)主不得不重新評(píng)估自己的房產(chǎn)價(jià)值和市場(chǎng)前景。

事實(shí)上，近來(lái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)一直有向香港樓市投放“深水炸彈”的舉動(dòng)，例如今年3月開(kāi)價(jià)的屯門(mén)飛揚(yáng)第二期，當(dāng)時(shí)推出的首批單位，折實(shí)呎價(jià)由11042至13972港元（約合人民幣10萬(wàn)/平方米-13萬(wàn)/平方米），最低呎價(jià)創(chuàng)周圍片區(qū)3年新盤(pán)新低，被形容“放血價(jià)”。

這也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于李嘉誠(chéng)拋售房產(chǎn)背后原因的種種猜測(cè)。作為商界傳奇，李嘉誠(chéng)一直以謹(jǐn)慎的投資策略著稱。有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次拋售可能意味著他預(yù)測(cè)到了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因此才需要迅速回籠資金。

“對(duì)于多元化發(fā)展，實(shí)力雄厚、資金來(lái)源多樣且抗周期性較強(qiáng)的長(zhǎng)和系而言，很顯然打折賣房并非出于現(xiàn)金流或業(yè)績(jī)壓力，很可能是出于對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化趨勢(shì)和機(jī)會(huì)判斷的把握之下，為加快去化與回款的舉措。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為。

香港財(cái)經(jīng)評(píng)論員顏寶剛表示，今年香港一手樓的庫(kù)存量，有接近2萬(wàn)至3萬(wàn)個(gè)，發(fā)展商如果不愿意減價(jià)，很難達(dá)到去庫(kù)存的目標(biāo)。長(zhǎng)實(shí)的新銷售手法，是跟隨集團(tuán)一貫穩(wěn)健的投資策略，但會(huì)打擊到香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

顏寶剛稱：“長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)在減價(jià)賣房打出一個(gè)缺口，對(duì)其他發(fā)展商構(gòu)成一定的壓力，也要按市價(jià)降價(jià)，以降低自己的負(fù)債水平。二手市場(chǎng)受一手市場(chǎng)影響，如果發(fā)展商大幅度降價(jià)，二手市場(chǎng)無(wú)可避免要跟隨。因?yàn)榻衲晗愀劢?jīng)濟(jì)主要靠消費(fèi)支持，如果樓市的負(fù)面效應(yīng)，影響財(cái)富效應(yīng)，對(duì)香港整體經(jīng)濟(jì)也有一定負(fù)面影響?！?

香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署（簡(jiǎn)稱“香港差估署”）對(duì)于2022年的香港樓市給出了這樣的評(píng)價(jià)：2022年住宅物業(yè)市場(chǎng)失去動(dòng)力。而進(jìn)入2023年，香港樓市并未明顯好轉(zhuǎn)，依然呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì)。

香港金管局7月份公布的一組數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，香港整體住宅樓價(jià)較2021年高位累計(jì)下跌13%，非住宅物業(yè)市場(chǎng)的情況亦相近似。根據(jù)香港差估署最新公布的統(tǒng)計(jì)資料，寫(xiě)字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價(jià)格比2018年-2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。

香港金管局行政總裁余偉文表示，樓市疲軟主要受外圍環(huán)境因素影響，主要經(jīng)濟(jì)體仍然面對(duì)較大通脹壓力，利率可能在往后一段時(shí)間仍處于較高水平，環(huán)球經(jīng)濟(jì)若因利率高企而放慢增長(zhǎng)，本地經(jīng)濟(jì)難免也會(huì)受到影響。

因此，香港金管局7月7日修訂部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎的監(jiān)管措施，包括：

第一，價(jià)格為1000萬(wàn)港元或以下的合資格物業(yè)，最高按揭保險(xiǎn)成數(shù)維持在九成；價(jià)格為1000萬(wàn)港元以上至1500萬(wàn)港元的合資格物業(yè)，最高按揭保險(xiǎn)成數(shù)為八成或以按揭貸款上限900萬(wàn)港元計(jì)算的成數(shù)，以較高者為準(zhǔn)；及價(jià)格為1500萬(wàn)港元以上至3000萬(wàn)港元的合資格物業(yè)，最高按揭保險(xiǎn)成數(shù)為七成或以按揭貸款上限1200萬(wàn)港元計(jì)算的成數(shù)，以較高者為準(zhǔn)。

第二，非住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成提升至六成。

第三，以“資產(chǎn)水平”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款的按揭成數(shù)上限由四成提升至五成，此項(xiàng)修訂適用于所有住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)。

第四，取消現(xiàn)時(shí)就主要收入來(lái)自香港以外地區(qū)的按揭貸款申請(qǐng)人，將所用的按揭成數(shù)上限及“供款與入息比例”上限下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)的要求；同時(shí)取消現(xiàn)時(shí)按揭申請(qǐng)人因整體按揭成數(shù)超過(guò)金管局所容許的水平20個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，將所適用的“供款與入息比率”上限下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)的要求。

這是香港金管局自2009年實(shí)施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來(lái)，首次放寬針對(duì)住宅物業(yè)的措施。此次修訂后，市民置業(yè)將可以申請(qǐng)較高成數(shù)的按揭貸款。

中原按揭董事總經(jīng)理王美鳳表示，此“辣招”令自住樓價(jià)1000萬(wàn)港元以下的置業(yè)人士可選擇以最高九成貸款置業(yè)，以1000萬(wàn)港元樓價(jià)為例，此前按揭首付需要三成，即300萬(wàn)港元，如今只需要100萬(wàn)就能上車，大大減輕置業(yè)人士上車門(mén)檻。現(xiàn)時(shí)新政落實(shí)，政策明朗化后，免除買家為了等候放寬政策而轉(zhuǎn)為觀望暫停入市，相信準(zhǔn)買家會(huì)加快入市步伐。有助樓市健康發(fā)展。

校對(duì)：高源

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