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濱江揮金百億再補(bǔ)倉，戚金興固守杭州區(qū)域重倉藏隱憂

來源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng) 2020-08-04 11:43:23

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躋身千億房企之列不久的濱江集團(tuán)(002244,股吧)(SZ.002244，以下簡稱“濱江”)，似乎對規(guī)模有著更大的訴求。

7月31日，濱江以107.38億元競得杭州下城區(qū)文暉單元宅地，溢價(jià)率21.77%，問鼎年內(nèi)杭州首宗百億地塊。據(jù)中指院發(fā)布的《2020年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，濱江以496億元的拿地額，位列榜單第9位，相較于去年同期上升了16個位次。

不難看出，濱江正利用拿地窗口期，有意鞏固自身在大本營的優(yōu)勢。不過，地價(jià)較高、區(qū)域過于集中等風(fēng)險(xiǎn)，也給企業(yè)后續(xù)發(fā)展帶來一定隱患。

濱江百億奪地

7月31日上午，杭州主城共計(jì)8宗地塊入市交易，總出讓面積334.96畝，總起價(jià)124.37億元。其中，位于杭州老城區(qū)的文暉單元地塊最受關(guān)注。

據(jù)悉，該地塊起拍價(jià)88億元，出讓之前便吸引了融創(chuàng)中國(HK.01918)、中海(HK.00688)、陽光城(000671,股吧)(SZ.000671)等24家房企報(bào)名。經(jīng)過將近兩個半小時、82輪的競拍，濱江最終以107.38億元的價(jià)格斬獲該宗地塊，成交樓面價(jià)35971元/平方米，溢價(jià)率21.77%。

這是2020年杭州第一宗拍出的百億地塊，也是杭州歷史上第三貴的地塊，僅次于新鴻基平安聯(lián)合體以132.6億拿下的江河匯綜合體，以及123.18億元的信達(dá)杭州壹號院地塊。

這亦是一宗讓人愛恨交織的地塊。根據(jù)土地出讓公告顯示，剔除公租房面積，文暉宅地未來可售部分約26.86萬方，項(xiàng)目貨值可達(dá)約138.8億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年前7月，濱江在杭州實(shí)現(xiàn)流量銷售額231.23億元，比第二名的融創(chuàng)多出近80個億。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，隨著濱江將文暉地塊納入麾下，其在杭州將進(jìn)一步鞏固自身的規(guī)模優(yōu)勢。

但與此同時，由于地塊競爭較為激烈，且商品房被提前設(shè)置了價(jià)格上限，其利潤空間也被一并壓縮。

2019年5月，嘉里建設(shè)曾以68.14億元的價(jià)格競得一宗文暉商住地塊，樓面價(jià)29677元/平。而濱江斬獲的地塊，成交樓面價(jià)達(dá)35971元/平，比去年高出不少。根據(jù)政策規(guī)定，若不含裝修價(jià)格，地塊所建商品房毛坯銷售均價(jià)不高于47200元/平，且最高單價(jià)不高于51920元/平，這一售價(jià)低于50000-60000元/平的二手房掛牌均價(jià)。

顯然，濱江難以獨(dú)吞這宗百億地塊，由此來看，濱江后續(xù)或?qū)⒁肫渌科蠊餐_發(fā)。如何在限價(jià)的條件下增厚的企業(yè)利潤空間?考驗(yàn)著濱江集團(tuán)的管理團(tuán)隊(duì)。

區(qū)域重倉的隱憂

按照濱江集團(tuán)董事長戚金興的計(jì)劃，2020年杭州拿地占比要降低至50%。他還表示，公司完全有條件和能力在蘇滬粵等省份獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。

但從目前的態(tài)勢來看，濱江仍然未能擺脫布局高度集中的局面。

2020年以來，杭州市通過賣地實(shí)現(xiàn)了1600多億元的收入，其中僅濱江便拿走了近400億元的土地。同時，濱江還在浙江的寧波、嘉興斬獲了3宗地塊。而在浙江省外的土拍市場上，濱江僅在蘇州、南京等城市有所動作。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年前7月，濱江在拿地上花了496億元，位居榜單的第9位，相較于去年同期提升了16個名次。顯然，作為土生土長的浙系房企，濱江仍然將進(jìn)一步做大規(guī)模的希望，押在了杭州及浙江省。

事實(shí)上，從過往發(fā)展的歷程來看，濱江集團(tuán)如此重視杭州及浙江，似乎有著充足的理由。

2016年，為盡快打開大灣區(qū)市場獲取土地資源，濱江選擇了深圳圳本土房企安遠(yuǎn)控股尋求合作。然而，隨著深圳舊改政策的改變，濱江集團(tuán)與安遠(yuǎn)控股合作的舊改項(xiàng)目無法按照正常計(jì)劃進(jìn)行。為此，濱江集團(tuán)在2019年計(jì)提了7.24億元的壞賬準(zhǔn)備。此外，濱江在上海的舊改項(xiàng)目進(jìn)展也并不順利。

而反觀大本營杭州，濱江集團(tuán)有著明顯的主場優(yōu)勢。以毛利率為例，杭州地區(qū)在2019年的毛利率為46.38%，而上海地區(qū)僅為11.91%，金華地區(qū)為19.82%。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，濱江持續(xù)看好杭州本土市場，所以才在行業(yè)盤整期和疫情期間加碼杭州土儲。然而，其布局過于集中在杭州，存在集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)，在遭遇區(qū)域調(diào)控時頗為被動。

事實(shí)上，面對著杭州地市與樓市的雙重火熱，杭州調(diào)控政策面臨著加碼的風(fēng)險(xiǎn)。7月2日，杭州官方發(fā)布樓市調(diào)控新政，對高層次人才優(yōu)先搖號打上補(bǔ)丁，限售5年。7月24日召開的房地產(chǎn)座談會上，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正說，要時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，包括杭州等10個城市都出席了該會議。

柏文喜建議，濱江可以擴(kuò)大合作力度來減輕壓力，盡快打開外地市場。

不難判斷，過于集中的城市布局，正成為濱江前進(jìn)路上的隱患。在接下來的5個月里，濱江在拿地策略上是否會做出調(diào)整?藍(lán)鯨房產(chǎn)會持續(xù)關(guān)注。

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