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上市一周股價徘徊不前合作比例開發(fā)增大

來源：時代周報 2020-07-21 10:41:37

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截至7月20日收盤，港龍每股報價為3.9港元，與發(fā)行價格相差無幾，總市值為62.4億港元。

上市第二個星期，港龍中國(06968.HK)的股價仍在原點徘徊。

7月15日，港龍中國正式在港交所上市，發(fā)行價格為3.93港元。雖然發(fā)行當日一度沖高，但截至收盤，港龍每股報價3.92港元，跌幅0.25%。

截至7月20日收盤，港龍每股報價為3.9港元，與發(fā)行價格相差無幾，總市值為62.4億港元。

作為今年第二家在港上市的內(nèi)地房企，港龍中國并未受到資本的過多青睞。

根據(jù)上市前夕的股票認購結(jié)果顯示，港龍中國初步發(fā)售股份在香港認購不足，合共接獲2479份香港公開發(fā)售的有效申請，認購合共1111.3萬股香港發(fā)售股份，相當于香港公開發(fā)售項下初步可供認購的4000萬股香港發(fā)售股份約28%。

這與今年首家上市房企匯景控股(09968.HK)的情況十分類似。

2020年1月16日，匯景控股也經(jīng)歷了發(fā)行股份認購不足，以及上市首日破發(fā)的狀況。在業(yè)內(nèi)人士看來，規(guī)模小、負債高、土儲少或是上述房企不受資本青睞的重要原因。

截至2020年3月31日，港龍總土地儲備為544萬平方米。

按照克而瑞出具的《2019年度中國房企總土儲貨值TOP100排行榜》，排名第100的瑞安房地產(chǎn)土地儲備為624.6萬平方米，港龍則在百名開外。

7月18日，北京某研究機構(gòu)負責人告訴時代周報記者，對投資者而言，他們需要的是一個比較動聽的上市故事，即要讓投資者相信，公司模式可以復制，規(guī)?；部梢詫崿F(xiàn)。

“五十強房企，幾乎都上市了，剩下排隊上市的房企，通常規(guī)模都比較小。”7月15日，某不具名地產(chǎn)分析師告訴時代周報記者。

合作開發(fā)比例增大

從營收增速看，港龍中國的表現(xiàn)仍可圈可點。

招股書顯示，2017―2019年，港龍中國物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別約為4.34億元、16.60億元以及19.78億元，復合年增長率為113.5%;凈利潤分別約為0.33億元、3.32億元以及4.7億元，復合年增長率為278.6%;凈利率則在三年內(nèi)由7.6%增長至23.8%，毛利率由21.9%升至42.7%。

業(yè)務快速增長背后，在于港龍中國第三方業(yè)務數(shù)目的逐年增加。

2015年底，港龍中國主動與碧桂園接洽，共同開發(fā)位于江蘇常熟的一個項目，港龍占該項目公司40%的權(quán)益。

截至2016年1月1日，港龍中國累計虧損人民幣7000萬元，但到了2016年底，港龍實現(xiàn)收入約4.72億元，毛利為1億元，利潤及全面收益總額為3940萬元。

之后，港龍中國決定進一步加大合作開發(fā)項目比例。

數(shù)據(jù)顯示，2016年，港龍中國共同開發(fā)項目數(shù)量僅為6個;2017―2018年，數(shù)量分別增長至24個、35個;到了2019年，公司64個開發(fā)項目中，與碧桂園、中南建設、融創(chuàng)中國等公司合作開發(fā)項目數(shù)高達49個，占比超七成。

“目前正在規(guī)?；l(fā)展的房企，一旦采取孤軍奮戰(zhàn)的做法，就會在招攬客戶方面缺乏優(yōu)勢。所以在全國擴張中，與品牌房企聯(lián)合開發(fā)或者打造地標性建筑以贏得政府優(yōu)惠政策，則是房企扎根外土、降低風險行之有效的策略。”7月15日，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，合作方在土地預算、產(chǎn)品定位、銷售價格等方面有可能出現(xiàn)分歧，甚至導致拆伙。―2019年，港龍中國共與三家第三方業(yè)務伙伴終止合作。

上市產(chǎn)生積極影響

事實上，上市將對港龍中國日后的財務情況產(chǎn)生積極影響。

招股書顯示，隨著業(yè)務規(guī)模的快速增長，港龍中國的負債也逐年攀升。2017―2019年，港龍合約負債分別為25.27億元、36.54億元、84.16億元;對應的資產(chǎn)負債比率分別為98.8%、122.1%及172.6%。

根據(jù)和訊房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年百強上市房企資產(chǎn)負債率為101.8%。

負債走高的同時，港龍中國的融資成本也居高不下，這也是多數(shù)小型房企的共同特點。

數(shù)據(jù)顯示，2017年港龍加權(quán)平均實際利率為6.3%，2018年漲至8.0%，2019年繼續(xù)上升至8.8%。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2019年房企新增融資成本為7.07%。

從港龍中國的融資渠道中，不難發(fā)現(xiàn)資金成本較高的原因。

招股書顯示，于2020年4月30日，港龍擁有信托融資安排人民幣15.23億元，占總借貸的26.4%。2018―2019年，這一比例分別為47.4%、35.5%。

7月16日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴時代周報記者，信托融資往往成本較高，但是當銀行融資只能給那么多的時候，公司也就只能通過更高成本的信托融資來解決。

值得注意的是，在港龍與若干銀行訂立的貸款協(xié)議中，將可能載有交叉違約條款。一旦發(fā)生任何交叉違約，該等銀行有權(quán)根據(jù)協(xié)議要求加速償還全部或部分相關(guān)貸款，并取回該債務的抵押品。

黃立沖表示，如果一家公司某個部分出現(xiàn)違約，就可能迫使公司的管理層把另外一家公司的資產(chǎn)用來補足另外一個違約。如果沒有交叉違約條款，則未違約的債權(quán)人的權(quán)益就沒有辦法受到保障。

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