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“六萬(wàn)人搖號(hào)”的遠(yuǎn)洋西溪公館，讓杭州市再次成為全國(guó)樓市的焦點(diǎn)。然而“全民搶房”的背后，杭州樓市卻陷入了冰火兩重天的境遇。

綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”，03900.HK)的遭遇便是其中的一個(gè)縮影。4月，千萬(wàn)級(jí)“豪宅”產(chǎn)品曉風(fēng)印月剛以12%的中簽率收官。不到1個(gè)月，該項(xiàng)目業(yè)主代表便列出圍墻不如回遷房、入戶大堂縮水、裝修清單存在水分等“三大問(wèn)題八個(gè)小點(diǎn)”期望維權(quán)。

另一方面，2020年，綠城中國(guó)計(jì)劃在杭州市推出桂語(yǔ)聽(tīng)瀾、春來(lái)曉園、春月錦廬、春風(fēng)金沙四大新品。近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者走訪位于杭州主城區(qū)的春來(lái)曉園和春月錦廬，盡管均預(yù)計(jì)6月首開(kāi)，但由于定位改善價(jià)格較高，前來(lái)看房的顧客并不多，此前的“曉風(fēng)印月們”被搶購(gòu)的場(chǎng)景或難以重現(xiàn)。

近年來(lái)的年報(bào)數(shù)據(jù)并不好看，一貫主打高端的綠城中國(guó)也開(kāi)始涉足剛需產(chǎn)品。優(yōu)先品質(zhì)還是利潤(rùn)，兩者如何兼顧?這似乎是擺在綠城中國(guó)面前的一道“必答題”。

(今年綠城在杭州主城區(qū)主打的春來(lái)曉園和春月錦廬，由于定位改善價(jià)格相對(duì)較高，與周邊二手房?jī)r(jià)格相比沒(méi)有明顯倒掛，前來(lái)看房的顧客并不多。 郭陽(yáng)琛/攝)

千萬(wàn)“豪宅”不如回遷房？

“在我們的記憶中，似乎杭州還沒(méi)有一個(gè)4.8萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，圍墻竟然是用真石漆的。這樣一個(gè)定位的樓盤(pán)，卻采取連回遷房、安置房都不愿意采用的圍墻用料。”日前，在一篇名為《千萬(wàn)豪宅圍墻不如回遷房?品質(zhì)綠城打臉高端改善大宅》的文章中，杭州市綠城曉風(fēng)印月業(yè)主們?nèi)绱嗣枋觥?/p>

記者了解到，位于濱江區(qū)的綠城曉風(fēng)印月拿地時(shí)間可追溯至2018年7月，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為33625元/平方米。去年10月，該項(xiàng)目首開(kāi)市均價(jià)為48100元/平方米，與周邊二手房存在大約2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格倒掛。

正因如此，曉風(fēng)印月4次開(kāi)盤(pán)中簽率均在10%上下徘徊，也成為杭州千萬(wàn)“豪宅”被搶購(gòu)的代表。

進(jìn)入2020年，綠城中國(guó)卻因該項(xiàng)目陷入維權(quán)風(fēng)波。面對(duì)業(yè)主代表們的質(zhì)疑，綠城曉風(fēng)印月發(fā)布致業(yè)主書(shū)表示，圍墻方案自拿地后即已確定，材質(zhì)形式等未做更改。項(xiàng)目依據(jù)政府審批要求營(yíng)造，按政府要求進(jìn)行裝修價(jià)格等相關(guān)備案。

“關(guān)于圍墻，前期有網(wǎng)絡(luò)流傳漆面破損的圖片，并非綠城項(xiàng)目，一定程度誤導(dǎo)了外界;曉風(fēng)印月園區(qū)設(shè)南北兩個(gè)入園大堂，均屬于物業(yè)管理用房性質(zhì)，現(xiàn)有設(shè)計(jì)圖紙顯示南側(cè)入園大堂東西側(cè)寬度最寬處可達(dá)20米，北側(cè)入園大堂東西側(cè)寬度最寬處可達(dá)21米，方案沒(méi)有更改過(guò)，項(xiàng)目目前還是前期營(yíng)造階段，在實(shí)際施工過(guò)程中，尺寸可能會(huì)存在一些誤差，以最終交付為準(zhǔn)。”綠城中國(guó)方面在回復(fù)記者的函件中如是說(shuō)道。

記者了解到，曉風(fēng)印月項(xiàng)目邀請(qǐng)業(yè)主到工地內(nèi)部參觀實(shí)體樣板間，項(xiàng)目工地預(yù)計(jì)將開(kāi)放15天，希望此舉能夠打消業(yè)主們的疑慮。

“對(duì)于業(yè)主而言，購(gòu)買(mǎi)1000萬(wàn)元的豪宅希望能體現(xiàn)自身身份;但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，因?yàn)檎迌r(jià)嚴(yán)格售價(jià)約為4.8萬(wàn)元/平方米，兩者差價(jià)僅1萬(wàn)多元/平方米，盈利空間也并不大。”綠城中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦陳道。

該負(fù)責(zé)人的說(shuō)法也可從數(shù)據(jù)中窺見(jiàn)一二。年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠城中國(guó)的股東應(yīng)占利潤(rùn)下降超五成;2019年，該指標(biāo)增速達(dá)147.3%升至24.80億元。但另一方面，公司毛利率在2019年雖有所反彈，整體利潤(rùn)水平卻依舊不高，凈利潤(rùn)率約為6.39%，不及行業(yè)平均水平。

上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，為了提振利潤(rùn)率，公司目前正在大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅項(xiàng)目、代建服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

杭州改善項(xiàng)目遇冷

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年5月，杭州共發(fā)出120余張預(yù)售證，共誕生9個(gè)中簽率低于5%的熱門(mén)項(xiàng)目，是今年以來(lái)的新高。與此同時(shí)，共有50次開(kāi)盤(pán)流搖，12次中簽率過(guò)半。

6月初，記者走訪發(fā)現(xiàn)，整體而言，杭州樓市剛需盤(pán)銷售較好，改善型需求則在分化。據(jù)了解，今年綠城中國(guó)將在杭州市主推4個(gè)項(xiàng)目，位于主城區(qū)的春來(lái)曉園和春月錦廬頗為相似，均為去年4月拿地，預(yù)計(jì)今年6月入市，2022年下半年交付。其中，春月錦廬首開(kāi)戶型為110～139平方米的高層，春來(lái)曉園則將打造98～139平方米的小高層以及140和160平方米的洋房。

春月錦廬置業(yè)顧問(wèn)張麗(化名)告訴記者，相較之下，春月錦廬定位更為高端，而春來(lái)曉園體量更大，但都屬于改善型產(chǎn)品。“最近的杭州樓市沒(méi)有外界想象的那么火，改善產(chǎn)品賣(mài)得好的10個(gè)人搶一套，一般而言4～5個(gè)人挑一套，主要還是要看樓盤(pán)所在位置、開(kāi)發(fā)商、推盤(pán)量等具體因素。”

張麗表示，由于政府限價(jià)，杭州不少新房項(xiàng)目與周邊二手房存在價(jià)格倒掛，因此出現(xiàn)一些“萬(wàn)人搖”的個(gè)例。記者了解到，春來(lái)曉園預(yù)計(jì)均價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米左右，而春月錦廬均價(jià)超過(guò)4.6萬(wàn)元/平方米，周邊二手房?jī)r(jià)格則普遍為3萬(wàn)～4萬(wàn)元/平方米。

與周邊二手房?jī)r(jià)存在倒掛，似乎也已成為樓盤(pán)能否熱銷的重要條件之一。記者在兩個(gè)項(xiàng)目分別參觀40余分鐘，春月錦廬無(wú)一人到訪，春來(lái)曉園也只有四五組，碩大的售樓處顯得格外空蕩。工期方面，春來(lái)曉園進(jìn)度相對(duì)較快，大部分層高已過(guò)半，少數(shù)已經(jīng)超過(guò)10層;而春月錦廬施工進(jìn)展最快的也不過(guò)四五層。

對(duì)此，上述綠城中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，由于項(xiàng)目定位于改善，一方面顧客總量不比剛需項(xiàng)目，另一方面大多數(shù)改善客選擇在周末看房。“一個(gè)項(xiàng)目每天的接待量至少有四五十組，蓄客情況還是比較理想的。”

冷熱分化下，杭州新房庫(kù)存量也在不斷攀升。據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月下旬，杭州市商品房新房庫(kù)存已超過(guò)11萬(wàn)套，與去年同期相比增長(zhǎng)了2.8萬(wàn)套。

“最近這幾個(gè)月杭州供應(yīng)量在不斷加大，市面上項(xiàng)目的可選性也變多了。”在中指研究院浙江分院副院長(zhǎng)高院生看來(lái)，部分項(xiàng)目遇冷主要在于其價(jià)格和所在板塊的價(jià)值不對(duì)等，以及推出的戶型產(chǎn)品無(wú)法匹配項(xiàng)目潛在客戶的需求。“預(yù)計(jì)今年下半年杭州樓市將會(huì)面臨較大的去化壓力，主要還是源于供需錯(cuò)配。”

上述負(fù)責(zé)人告訴記者，考慮到成本因素，綠城中國(guó)目前大部分項(xiàng)目都是標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的經(jīng)典系列，形成了包含8大產(chǎn)品系列、22個(gè)產(chǎn)品品類、22種建筑風(fēng)格的產(chǎn)品譜系，既有改善產(chǎn)品，也逐漸涉足剛需，“只有大約兩成的項(xiàng)目可以不計(jì)成本地追求創(chuàng)新，進(jìn)行一些新的嘗試”。

“從現(xiàn)在一二線城市的發(fā)展情況來(lái)看，綠城中國(guó)涉足剛需項(xiàng)目也是合理的。”地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以綠城中國(guó)大本營(yíng)杭州市為例，目前人口導(dǎo)入規(guī)模不斷增加，帶來(lái)許多對(duì)剛需產(chǎn)品的需求。“綠城中國(guó)也需要更多多元化、差異化的項(xiàng)目來(lái)保障利潤(rùn)，滿足這種人口增長(zhǎng)帶來(lái)的剛性需求是明智之舉，但也要注意保護(hù)過(guò)往積累的品質(zhì)和口碑。”

關(guān)鍵詞： 千萬(wàn)豪宅 綠城減配