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5月25日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中國(guó)金茂(0817.HK)旗下子公司擬轉(zhuǎn)讓持有的嘉興浦晨投資有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉興浦晨”)30%股權(quán)。這是5月份以來(lái)中國(guó)金茂第三次出售項(xiàng)目公司股權(quán)。

一個(gè)月內(nèi)連續(xù)出售三家項(xiàng)目公司的股權(quán)，中國(guó)金茂是中國(guó)房企中為數(shù)不多的一個(gè)。中國(guó)金茂一方面密集退出項(xiàng)目，另一方面積極投資拿地，而公司當(dāng)前面臨的最大問(wèn)題是：持續(xù)“開(kāi)疆拓土”背后，不斷攀升的高杠桿率、償債能力弱化為企業(yè)帶來(lái)資金壓力。

退出虹口項(xiàng)目

5月25日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中國(guó)金茂旗下的北京興茂置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的嘉興浦晨30%股權(quán)，底價(jià)11.92億元，交易保證金3.57億元，披露時(shí)間截至6月19日。

根據(jù)掛牌文件披露，嘉興浦晨成立于2017年5月，注冊(cè)地址位于浙江省嘉興市南湖區(qū)，注冊(cè)資本30億元，為國(guó)有參股企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及實(shí)業(yè)投資、投資管理、投資咨詢?？毓晒蓶|嘉興龍茂投資合伙企業(yè)(有限合伙)持股49%，北京興茂置業(yè)持股30%，嘉興坤茂投資合伙企業(yè)(有限合伙)持股21%。

截至今年4月30日，嘉興浦晨營(yíng)業(yè)收入為0，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)均為-0.05萬(wàn)元;總資產(chǎn)為30.19億元，總負(fù)債1936萬(wàn)元，所有者權(quán)益約30億元。

據(jù)了解，嘉興浦晨自成立以來(lái)，主要運(yùn)營(yíng)上海虹口項(xiàng)目。2017年6月，嘉興浦晨以總價(jià)41.24億元、樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率0.24%競(jìng)得上海市虹口區(qū)提籃橋街道HK314-05地塊，性質(zhì)為商服用地。

2019年12月，嘉興浦晨設(shè)立上海坤茂置業(yè)有限公司，以上海坤茂置業(yè)有限公司作為上海虹口區(qū)提籃橋街道地塊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司。該地塊位于上海虹口區(qū)提籃橋街道，建設(shè)用地面積2.29萬(wàn)平方米，總建面19.84萬(wàn)平方米，建設(shè)周期自2018年至2021年。

此次，中國(guó)金茂子公司轉(zhuǎn)讓持有的嘉興浦晨股權(quán)，若轉(zhuǎn)讓成功，中國(guó)金茂將退出上海虹口項(xiàng)目。

“上海虹口項(xiàng)目整體比較優(yōu)質(zhì)”，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“中國(guó)金茂退出該項(xiàng)目，主要有兩方面的因素，一方面項(xiàng)目前期成本較高，后續(xù)開(kāi)發(fā)可能遭遇天花板;另一方面，企業(yè)可能存在融資需要，退出項(xiàng)目可以回籠資金，緩解資金壓力。”

密集出售項(xiàng)目公司股權(quán)

《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，這并非今年中國(guó)金茂首次出售項(xiàng)目公司股權(quán)。事實(shí)上，中國(guó)金茂在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)出售三家項(xiàng)目公司的股權(quán)，這在中國(guó)房企中并不多見(jiàn)。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，4月20日，中國(guó)金茂子公司廣州金茂置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓蘇州城茂置業(yè)有限公司50%股權(quán)，底價(jià)約2.71億元。5月6日，中國(guó)金茂子公司北京豐茂置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓鄭州展輝置業(yè)有限公司51%股權(quán)募集資金項(xiàng)目，募集資金金額擇優(yōu)確定。根據(jù)披露，中國(guó)金茂子公司分別持有上述兩家項(xiàng)目公司100%股權(quán)。

截止2020年03月31日，蘇州城茂置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10.37萬(wàn)元，凈利潤(rùn)10.37萬(wàn)元;資產(chǎn)總計(jì)15.35億元，所有者權(quán)益為-43.44萬(wàn)元。

據(jù)悉，2019年1月29日，金茂集團(tuán)以39.02億元摘得張家港市高新區(qū)6宗地塊，總出讓面積341326㎡。其中，蘇州城茂置業(yè)14.7億元摘得2012-A19-A號(hào)、2012-A19-B號(hào)地塊。而早在2018年，金茂已與張家港高新區(qū)達(dá)成合作，擬建設(shè)張家港智慧科學(xué)城，規(guī)劃范圍11.36平方公里。

關(guān)于鄭州展輝置業(yè)有限公司，截至2020年2月29日，其營(yíng)業(yè)收入0元，凈利潤(rùn)-56.94萬(wàn)元;資產(chǎn)總計(jì)22.35億元，總負(fù)債22.36億元，所有者權(quán)益為-56.94萬(wàn)元。

據(jù)了解，鄭州展輝持有的核心資產(chǎn)為位于鄭州市龍湖內(nèi)環(huán)南路南、眾意西路東的鄭政出〔2019〕14號(hào)城鎮(zhèn)住宅地塊。該地塊由金茂于2019年12月20日以總價(jià)22.1億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)23539元/㎡，距離熔斷價(jià)差0.7億元，出讓面積5.52萬(wàn)㎡，容積率1-1.7，最低投資總額19.45億元。

針對(duì)近期中國(guó)金茂旗下項(xiàng)目公司股權(quán)頻繁轉(zhuǎn)讓一事，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這并不正常。就類(lèi)似房地產(chǎn)企業(yè)而言，與泰禾集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)快出現(xiàn)資金壓力不同，中國(guó)金茂本身資金壓力較少。但是，在目前融資收緊疊加疫情影響房產(chǎn)銷(xiāo)售不理想的環(huán)境下，中國(guó)金茂可能整體資金回籠不達(dá)預(yù)期。”

關(guān)于中國(guó)金茂出售項(xiàng)目公司股權(quán)的目的，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)：“中國(guó)金茂回籠資金會(huì)繼續(xù)去做擴(kuò)張。對(duì)于一些受約束較多的項(xiàng)目，或者是開(kāi)發(fā)成本難以回籠的項(xiàng)目，中國(guó)金茂提前出售，后續(xù)會(huì)尋找新的機(jī)會(huì)去投資拿地。”

資金承壓杠桿率攀升

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，中國(guó)金茂拿地面積279萬(wàn)平方米，拿地金額136億元。拿地面積位居全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第十位，拿地金額位居第二十位，勢(shì)頭強(qiáng)勁。

此外，2020年前4月，中國(guó)金茂已錄得已認(rèn)購(gòu)(未簽約)物業(yè)銷(xiāo)售金額共計(jì)108.45億元。已完成其年度銷(xiāo)售目標(biāo)2000億的22.55%。

在中國(guó)金茂持續(xù)“開(kāi)疆拓土”背后，不斷攀升的高杠桿率、償債能力弱化，成為中國(guó)金茂當(dāng)前面臨的最大問(wèn)題。

2016年至2019年，中國(guó)金茂的凈負(fù)債率分別為0.54%、0.78%、100.23%、117.58%，出現(xiàn)大幅度提升。2019年公司資產(chǎn)負(fù)債率由71.2%上升至73.4%，凈資產(chǎn)負(fù)債率由85.2%上升至91.8%。而截至2020年3月末，中國(guó)金茂負(fù)債總額由2019年末2360.59億元增加至2852.49億元，資產(chǎn)負(fù)債率提升至82.38%。

從償債指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)金茂償債能力較弱。2019年末，中國(guó)金茂在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額171.9億元，同比下降19.4%。公司有息負(fù)債總額960.4億，其中短期負(fù)債占比27.8%。短期負(fù)債覆蓋比下降至0.6倍。

目前中國(guó)金茂業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)已放緩，盈利能力減弱。從業(yè)績(jī)層面而言，2017年至2019年，中國(guó)金茂凈利潤(rùn)分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31.00%、23.82%，增速逐年下降。從毛利率來(lái)看，2020年一季度毛利率為30%，較上年同期49%出現(xiàn)明顯下降。

而在今年3月，因中國(guó)金茂2019年業(yè)績(jī)不及預(yù)期，未來(lái)一至兩年，其杠桿率可能不會(huì)大幅改善，標(biāo)普將中國(guó)金茂的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)該公司“BBB-”發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，以及該公司擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)“BBB-”發(fā)行評(píng)級(jí)。

值得一提的是，中國(guó)金茂發(fā)行的企業(yè)債券“17金茂控股MTN002”將于2020年7月10日到期，債券規(guī)模為25億元，票面利率為4.78%。

關(guān)于以上中國(guó)金茂出售項(xiàng)目公司股權(quán)、杠桿率攀升、償債能力弱化等相關(guān)情況，《投資者網(wǎng)》試圖致函致電中國(guó)金茂求證，均未有結(jié)果。

根據(jù)中國(guó)金茂在2019年年報(bào)中披露的投資者聯(lián)絡(luò)方式操作后發(fā)現(xiàn)，其年報(bào)中披露的電話為空號(hào);函件發(fā)往其披露的電子郵箱，遭遇退信。退信原因?yàn)椋?ldquo;收件人郵件地址(chinajinmao_IR@sinochem.com)不存在，郵件無(wú)法送達(dá)。”

此外，《投資者網(wǎng)》根據(jù)企查查信息與中國(guó)金茂官網(wǎng)顯示的電話與郵箱信息，試圖聯(lián)系中國(guó)金茂，但同樣得到“空號(hào)”回復(fù)以及郵件退信。

投資者聯(lián)絡(luò)方式是企業(yè)與中小投資者的溝通橋梁。作為一家港股上市公司，中國(guó)金茂的投資者聯(lián)系方式如同虛設(shè)，這也從一個(gè)側(cè)面看出公司對(duì)投資者關(guān)系的忽略程度。

關(guān)鍵詞： 拿地 密集出售股權(quán)