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大唐地產(chǎn)IPO難關(guān)：負(fù)債王51次質(zhì)押股權(quán) 浮沉三十余載仍高負(fù)債壓頂

來(lái)源：新浪樂(lè)居 2020-04-13 10:04:12

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135天前，大唐集團(tuán)控股有限公司(下簡(jiǎn)稱“大唐地產(chǎn)”)向港交所遞交了招股書(shū)。從年前推到年后，未見(jiàn)動(dòng)響。

這已是該房企二次沖擊IPO。如果說(shuō)上一次是“天時(shí)”不佳，這一次又是為何?公開(kāi)資料顯示，該房企在沖擊規(guī)模的同時(shí)，高負(fù)債率、高融資成本等問(wèn)題突出。

浮沉三十余載

在創(chuàng)始人余英儀看來(lái)，21世紀(jì)中國(guó)文化將會(huì)在國(guó)際上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，而“大唐”，是中國(guó)歷史上最輝煌、最著名的一段時(shí)代。1984年，時(shí)年僅32歲的他，與兄長(zhǎng)余英宗等人在臺(tái)灣，一起開(kāi)發(fā)了“臺(tái)中大唐世家”。

大唐地產(chǎn)的logo很有中國(guó)特色，是國(guó)粹京劇中的代表人物——藍(lán)臉的竇爾敦，以性格剛烈、豪爽，武功出眾而出名。

10年后，余英儀把臺(tái)灣的資產(chǎn)清零，到福建廈門重啟征途。隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，2008年，大唐地產(chǎn)計(jì)劃次年赴港上市。

但時(shí)運(yùn)不濟(jì)，那一年金融危機(jī)席卷全球，大唐地產(chǎn)未能幸免，遭遇資金鏈斷裂。更艱難的是，那一年8月，其掌門人余英儀意外去世。

上市計(jì)劃擱淺的同時(shí)，大唐地產(chǎn)也于2009年接受了福信集團(tuán)的并購(gòu)。又一個(gè)10年后，大唐地產(chǎn)再次啟動(dòng)上市計(jì)劃。

如今，大唐地產(chǎn)已是福信集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心平臺(tái)與核心品牌。其招股書(shū)顯示，大唐地產(chǎn)上市前的股東結(jié)構(gòu)中，黃晞持有77.79%的股份，為控股股東;吳迪持有21.21%的股份。

公開(kāi)資料顯示，福信集團(tuán)創(chuàng)始人是陳章輝，其與黃晞、吳迪均為集美大學(xué)校友。在福信集團(tuán)創(chuàng)始人陳章輝病逝后不久，作為公司元老的黃晞得以上位。2011年1月起，其又將大唐地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及管理委托予吳迪。

招股書(shū)顯示，吳迪系大唐地產(chǎn)董事長(zhǎng)。而在福信收購(gòu)大唐地產(chǎn)的過(guò)程中，吳迪也是關(guān)鍵人物。據(jù)了解，其在說(shuō)服大唐地產(chǎn)接受并購(gòu)時(shí)，列舉了大唐與福信的三個(gè)“相同”：同時(shí)代、同行業(yè)、同命運(yùn)。并表示，大唐地產(chǎn)是一個(gè)神奇，福信將帶著一份社會(huì)責(zé)任感讓這個(gè)品牌傳承并發(fā)揚(yáng)下去。

高負(fù)債壓頂

自1994年從廈門重啟征途以來(lái)，大唐地產(chǎn)在內(nèi)地的足跡已涉及泉州、漳州、福州、南寧、天津、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等城市。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，大唐地產(chǎn)擁有69個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)占土儲(chǔ)面積778.97萬(wàn)平米。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大唐地產(chǎn)2016-2018年的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元、308.6億元;權(quán)益銷售金額分別為86.1億元、447.7億元、289.6億元。而2019年，其業(yè)績(jī)排名卻出現(xiàn)下滑，339.5億元的全口徑金額，讓排名下降4名至81位;權(quán)益銷售金額為187.8億元，排名下降26名至100位。

在沖擊規(guī)模的同時(shí)，大唐地產(chǎn)的高負(fù)債率、高融資成本等問(wèn)題也引發(fā)關(guān)注。招股書(shū)顯示，2016-2018年及2019年6月底，大唐地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負(fù)債率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%，在行業(yè)內(nèi)均屬高位。

據(jù)2017年中國(guó)上市房企TOP100榜單顯示，100家上市房企整體平均凈負(fù)債率為79.43%，榜單中最高凈負(fù)債率為中天金融的190.24%，而大唐地產(chǎn)同期的凈負(fù)債率為1087.9%，幾乎是最高凈負(fù)債率的5倍，堪稱“負(fù)債王”。

至于此次IPO所募資金，大唐地產(chǎn)表示，主要用于公司的現(xiàn)有項(xiàng)目資金需求，償還部分若干現(xiàn)有計(jì)息銀行借款，均為用于公司物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的貸款，包括(i)一筆銀行借款，按固定年利率9.0%計(jì)息及于2022年6月到期，及(ii)一筆銀行借款，按固定年利率8.5025%計(jì)息及于2021年8月到期;將用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)資金。

股權(quán)出質(zhì)高達(dá)51次

企查查顯示，大唐地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)51起，均為股權(quán)出質(zhì)，目前尚有25起處于有效狀態(tài)，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額超15.5億。而法律訴訟也有10起。

此外，大唐地產(chǎn)的招股書(shū)也顯示，報(bào)告期內(nèi)公司曾發(fā)生過(guò)若干不合規(guī)事件，被罰款共計(jì)560余萬(wàn)元。

主要涉及4個(gè)方面，分別為：6個(gè)項(xiàng)目公司無(wú)建筑工程施工許可證開(kāi)展業(yè)務(wù)，總罰款340萬(wàn)元;4個(gè)項(xiàng)目公司沒(méi)有遵守相關(guān)建筑工程規(guī)劃許可證及/或其他相關(guān)規(guī)劃批文所載規(guī)定或規(guī)劃而開(kāi)展建筑工程，合計(jì)被罰130萬(wàn)元;2個(gè)項(xiàng)目公司在未辦妥相關(guān)建筑工程竣工手續(xù)的情況下交付物業(yè)，被罰款40萬(wàn)元;還有3個(gè)項(xiàng)目公司所刊登的物業(yè)廣告未能遵守廣告法規(guī)定被罰款50萬(wàn)元。

大唐地產(chǎn)的重倉(cāng)區(qū)域，如漳州、南寧、天津，也是其曝出違規(guī)、投訴的重災(zāi)區(qū)。

在廣西南寧，大唐錦悅青山某置業(yè)顧問(wèn)表示，該樓盤122平戶型房源需額外交幾十萬(wàn)“外收”。另?yè)?jù)報(bào)道，南寧另一項(xiàng)目錦悅青山項(xiàng)目“外收”高達(dá)48萬(wàn)。‘

在漳州，有業(yè)主投訴漳州大唐幸福里項(xiàng)目強(qiáng)迫購(gòu)房人簽訂裝修協(xié)議，并聲稱購(gòu)房人不簽署裝修協(xié)議，則默認(rèn)開(kāi)發(fā)商替代購(gòu)房人做出的選擇。

漳州大唐世家2期業(yè)主廖先生曾投訴，所在小區(qū)曾出現(xiàn)樓板外墻開(kāi)裂、樓房沉降、房屋漏水等諸多問(wèn)題。去年10月，地下停車場(chǎng)現(xiàn)圍擋，廖先生質(zhì)疑是開(kāi)發(fā)商擅自維修出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的房屋，去詢問(wèn)時(shí)雙方發(fā)生沖突致受傷。

天津大唐印象二期業(yè)主近期在網(wǎng)上投訴，稱開(kāi)發(fā)商沙盤、宣傳頁(yè)、及圖紙和銷售都說(shuō)主臥和次臥中間衛(wèi)生間有窗戶，實(shí)際驗(yàn)房時(shí)沒(méi)有;買房時(shí)需交納五萬(wàn)電商費(fèi)，這五萬(wàn)不在總房款中，且沒(méi)有發(fā)票。

愛(ài)拳擊的掌門人

頗愛(ài)鉆研歷史和哲學(xué)，從興趣來(lái)看，大唐地產(chǎn)現(xiàn)任掌門人吳迪其或與創(chuàng)始人余英儀有幾分相像。

在此之外，吳迪還熱衷體現(xiàn)男性力量之美的拳擊。資料顯示，吳迪還是中國(guó)拳擊協(xié)會(huì)副主席。

從2014年起，福信集團(tuán)就已介入拳擊體育產(chǎn)業(yè)，先是成為國(guó)際拳擊聯(lián)合會(huì)(AIBA)全球唯一商務(wù)運(yùn)營(yíng)公司的主要投資人，擁有AIBA全部賽事及相關(guān)商業(yè)權(quán)益;后又成立博盟體育(BMA China)及中拳體育，致力于在中國(guó)推動(dòng)拳擊項(xiàng)目。

在他看來(lái)，大唐地產(chǎn)的企業(yè)精神概括為“誠(chéng)、和、勤、毅、創(chuàng)”5個(gè)字，不斷拼搏、基業(yè)長(zhǎng)青的堅(jiān)持和追求，正是“毅”“創(chuàng)”的體現(xiàn)，這與拳擊展現(xiàn)出來(lái)的頑強(qiáng)拼搏精神，高度一致。這是精神層面的同步。

為此，大唐地產(chǎn)也成了業(yè)內(nèi)罕見(jiàn)贊助拳擊賽事的房企。據(jù)了解，自2017年冠名中國(guó)拳王賽開(kāi)始，大唐地產(chǎn)已持續(xù)贊助頂級(jí)拳擊賽事。

對(duì)于未來(lái)，大唐地產(chǎn)也在積極探索地產(chǎn)+體育的發(fā)展。除了冠名贊助和協(xié)助拳擊賽事舉辦外，大唐地產(chǎn)還決心利用深耕城市和自身資源的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步發(fā)力拳擊產(chǎn)業(yè)。具體而言，大唐地產(chǎn)希望通過(guò)拳擊主題嘉年華、拳擊進(jìn)社區(qū)進(jìn)校園、拳童寶貝選拔、親子拳擊體驗(yàn)營(yíng)等落地活動(dòng)，全面助力中國(guó)拳擊事業(yè)，與博盟體育共同打造融合國(guó)內(nèi)外、全體系的專業(yè)拳擊賽事平臺(tái)。

從招股書(shū)來(lái)看，這樣的投資并未在收益上有直接體現(xiàn)。其每年在其他業(yè)務(wù)方面所得收益均不及同期總收益的1%。而2018年，大唐地產(chǎn)便提出了未來(lái)三年沖擊500億元的銷售目標(biāo)。2019年，目標(biāo)再次升級(jí)，要“三年沖千億，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”。業(yè)績(jī)壓頂之下，不知吳迪是否還有更多閑情逸致于拳擊事業(yè)之上。

關(guān)鍵詞：大唐地產(chǎn)IPO 負(fù)債王 51次質(zhì)押