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深圳樓市“乘風破浪”，調(diào)控政策“浪遏飛舟”。

7月15日上午，深圳市住建局《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺。

這份被外界簡稱為“深八條”的通知，主要包括以下措施：升級限購，在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房;治假離婚，夫妻離異三年內(nèi)按照離異前家庭總套數(shù)計算，離異前家庭有2套商品房，離異后任一家庭成員在深圳不得購買商品房;收緊房貸，已有一套房的，再購房首付比例升至70%起，非普通住宅80%等。

稍微對樓市調(diào)控政策和深圳調(diào)控特色有點了解的，大概都認可這個“深八條”算得上震撼版了，甚至有人直接將之稱為“深圳史上最嚴限購令”。

這個判斷自然算不得夸張：一則，橫向比較，這份調(diào)控政策力度不弱。7月初，杭州、東莞、寧波三個樓市火爆的城市相繼收緊調(diào)控“韁繩”。從政策取向上看，“深八條”是近乎以休克療法來應對過熱樓市的，下手穩(wěn)、準、狠。二則，縱向比較，這一系列調(diào)控“補丁”打得很扎實。深圳樓市市場化程度較高，這既得益于區(qū)位優(yōu)勢和城市優(yōu)勢，亦得益于相對寬松的調(diào)控取向。說得更直白一些，相較于北上廣，深圳歷年調(diào)控較為“心慈手軟”。

不過，眼下的這個“深八條”，雖然看起來火力很猛、很意外，卻也并非無跡可尋。

誰生病誰吃藥，這是生活常識，亦是治理邏輯。

今年以來，疫情黑天鵝沖擊前所未有，而深圳樓市升溫的速度簡直令人瞠目。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，深圳6月二手房均價突破7萬元大關(guān)，達到74929元/平方米，均價遠超北上廣20%以上，甚至是隔壁廣州的2倍。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會7月7日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲超40%。在量價齊升的“前臺”，是僧多粥少的新房項目重現(xiàn)“萬人搖號”“日光盤”等亂象，“喝茶費”“更名費”更是妖風四起。值得一提的是，深圳離婚率也出現(xiàn)異動。按照全年來算，深圳歷年離婚總數(shù)一般不會超過同期結(jié)婚總量的三分之一;而今年4月，深圳離婚總量達到了結(jié)婚總量的84%。疫后心理應激固然是肇因，樓市異動顯然也在推波助瀾。

一切反常必有妖。

在“全國樓市看深圳”的現(xiàn)實語境下，這種逆勢暴漲的態(tài)勢，讓人不由得聯(lián)想起2015年的連鎖反應。如果不治不理、不聞不問，投機炒作氛圍恐怕會再度彌漫整個中國樓市。因此，即便深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會7月7日專門發(fā)文辟謠，言之鑿鑿聲明關(guān)于深圳即將出臺房地產(chǎn)新政傳言不實，但是，給深圳樓市降溫的預期，已經(jīng)在民間心口相傳成大概率事件。

在樓市調(diào)控預期上，群眾的眼睛再一次“雪亮”。比如有人留意到：7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局，萬科、華潤置地、卓越集團等開發(fā)商，以及房產(chǎn)中介機構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家舉行了座談會。這個座談會雖然沒有定調(diào)，但與會人士的說法是，“坦誠順暢、干貨多”。再比如還有人留意到：7月8日，深圳市住建局一行10人遠赴長沙，考察交流房地產(chǎn)市場管理工作。會上，長沙市住建局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處詳細介紹了長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的做法和經(jīng)驗。長沙作為“一個讓投資客有去無回的城市”，深圳能“取經(jīng)”的，無非還是雷霆手段的調(diào)控“法寶”。

理解了以上背景，也就理解了深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的一紙辟謠真的就是“輕如鴻毛”。

事后諸葛的推演意義不大，但是“深八條”在客觀上繼續(xù)明確了兩個篤定的信號。第一，“房住不炒”和“因城施策”是必須落實的。前者是樓市調(diào)控的方向共識，后者是樓市調(diào)控的策略選擇。從“六穩(wěn)”“六保”的大局來說，“穩(wěn)樓市”雖然不在具體目標之內(nèi)，卻顯然是牽一發(fā)而動全身的關(guān)鍵點、關(guān)聯(lián)點。樓市之穩(wěn)，用成語來概括，大概最好就是“不溫不火”。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年全國累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超過300次，遠超2019年上半年的251次，刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀錄。應該說，在樓市交易“速凍”的特殊時期，這些政策起到很好的“保溫”作用。不過，寬松貨幣政策之后，面對少數(shù)城市房價異動，“部分趨緊”必然會成為下半年的策略選擇。加碼調(diào)控、猛踩剎車……越是宏觀經(jīng)濟形勢嚴峻，越不能讓樓市交易云譎波詭。

第二，樓市變化與貨幣政策息息相關(guān)，一般而言，貨幣寬松、利率下行的時候，樓市調(diào)控壓力明顯增強。7月10日，人民銀行舉行2020年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，金融市場司司長鄒瀾表示，“早些年大家都很關(guān)注商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款占各項貸款增量的比例，曾經(jīng)高達43%、44%，這些年在相應的政策引導下，這個比例逐年下降，今年1~5月份占比已經(jīng)降到25%。”這里的“相應的政策引導”，理所當然地包含了持續(xù)有效的樓市調(diào)控組合拳。比如此前不少城市嚴查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)入市等。那么，在貨幣相對寬松的今天，精準調(diào)控樓市已然成為防范系統(tǒng)性風險的“高分題”。

于此而言，不管是否當真“言者有意”，“深八條”的風向性顯然是“聽者有心”的。

不過，盡管深圳對樓市加碼調(diào)控的速度和力度有點猛，但這種速效的行政手段仍基本停留在打壓需求端層面。此類應急調(diào)控，遏制短期炒作是有效的，但對市場的長期穩(wěn)健總歸會有些無力感。換言之，如果不能從供給端釜底抽薪，供需失衡的長期矛盾是難以通過貨幣政策等行政手段化解的。根據(jù)《深圳市2020年度建設(shè)用地供應計劃》，深圳今年計劃供應居住用地293.2公頃，占計劃總量近25%，較去年計劃150公頃增加了近一倍。不過，這能多大程度緩解供需矛盾，答案未必特別樂觀。倒是有個樂觀的細節(jié)值得一提：今年4月28日，深圳市住建局在回應房價飆漲現(xiàn)象時，也提到了標本兼治、精準施策，并表示“我們不是沒有手段，我們準備了很多手段”。

2020年中國樓市的下半場會不會跑偏，很大程度上就要考驗地方部門的這些“手段”了。

關(guān)鍵詞： 深圳樓市 第二季