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重汽集團(tuán)告別房地產(chǎn)將自己“賣”了，碧桂園48億接盤

來源：時(shí)代周報(bào) 2020-04-27 08:14:59

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碧桂園完成接盤后，中國重汽集團(tuán)將正式退出房地產(chǎn)。

自降身價(jià)之后，中國重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“重汽地產(chǎn))總算把自己賣出去了。

山東產(chǎn)權(quán)交易中心4月26日公告稱，截止4月24日，重汽地產(chǎn)100%國有產(chǎn)權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目(項(xiàng)目代碼:ZBZR19049H)掛牌公告期滿。在公告期間，有一家意向受讓方到中心辦理了受讓登記，中心擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式組織交易。

時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，這是重汽地產(chǎn)第三次掛牌出售，第一次是在2019年9月17日，彼時(shí)轉(zhuǎn)讓的是重汽地產(chǎn)100%國有產(chǎn)權(quán)，但未披露具體轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

第二次是在2019年12月31日，轉(zhuǎn)讓的是重汽地產(chǎn)100%國有產(chǎn)權(quán)及50.66億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為51.49億元，但在2020年3月10日截止日仍無人競(jìng)價(jià)，最終流拍。

流拍不久后，上述標(biāo)的又在2020年3月27日重新掛牌，但轉(zhuǎn)讓底價(jià)降低到了48億元，其中重汽地產(chǎn)100%國有產(chǎn)權(quán)掛牌價(jià)為7766.59萬元，50.66億元債權(quán)掛牌價(jià)為47.22億元，最后成功收獲了一家意向受讓方。成交結(jié)果一出，市場(chǎng)有消息傳出，唯一一家意向受讓方為碧桂園。

4月26日晚間，碧桂園方面向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)“我司于2020年4月24日?qǐng)?bào)名參與山東產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌的‘中國重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%國有產(chǎn)權(quán)及50.66億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目’，至公告期滿，經(jīng)山東產(chǎn)權(quán)交易中心確認(rèn)成為唯一意向受讓方，正在按交易中心要求以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式完成最終交易。”

按照規(guī)定，碧桂園需一次性支付股權(quán)價(jià)款，首期支付債權(quán)價(jià)款44.22億元，剩余3億元在簽署產(chǎn)權(quán)交易合同后一年內(nèi)付清。碧桂園完成接盤后，中國重汽集團(tuán)將正式退出房地產(chǎn)。

重汽地產(chǎn)成立于1993年8月，母公司——中國重汽集團(tuán)是一家專門研制、生產(chǎn)銷售各種重型汽車的企業(yè)，擁有我國最大重型汽車生產(chǎn)基地。盡管已經(jīng)發(fā)展了近三十年，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國重汽集團(tuán)中一直屬于邊緣業(yè)務(wù)，存在感非常低，中國重汽集團(tuán)官網(wǎng)中也沒有任何介紹。

按照統(tǒng)計(jì)口徑，2019年中國重汽集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1167億元，同比增長6%，經(jīng)營利潤57.9億元，同比增長8.9%。這當(dāng)中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)并不多，甚至成為負(fù)累。

掛牌公告披露，截至2019年11月30日，重汽地產(chǎn)營業(yè)收入為13.42億元，利潤總額-2447.69萬元，凈利潤-8586.49萬元，資產(chǎn)總額119.07億元，負(fù)債總額89.52億元。

事實(shí)上，中國重汽集團(tuán)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2018年就已經(jīng)提上日程。2018年9月，人稱“譚大膽”的譚旭光上任中國重汽集團(tuán)董事長的第一天就在大會(huì)上斬釘截鐵地宣布了第一項(xiàng)措施——砍掉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在接受媒體采訪時(shí)，他也直言不諱：“我聽說，中國重汽的房地產(chǎn)是個(gè)品牌，我馬上考慮把他賣掉。一家企業(yè)干主業(yè)都不掙錢，配上商業(yè)用地后，靠房地產(chǎn)掙了錢，核心競(jìng)爭(zhēng)力一定是零。”

2019年7月，譚旭光重申，中國重汽正精干主業(yè)、剝離副業(yè)，以房地產(chǎn)、物業(yè)、醫(yī)院、幼兒園為代表的非主營業(yè)務(wù)正在有序退出。這之后，就是重汽地產(chǎn)的連續(xù)三次出售。

根據(jù)最新的掛牌公告，在確定受讓方之后，中國重汽集團(tuán)將對(duì)重汽地產(chǎn)的2家全資子公司(即：中國重汽集團(tuán)濟(jì)南建設(shè)有限公司、中國重汽集團(tuán)五指山濼海房地產(chǎn)有限公司)進(jìn)行內(nèi)部重組、實(shí)施剝離。剝離完成后，重汽地產(chǎn)已有開發(fā)項(xiàng)目10個(gè)，未開發(fā)存地項(xiàng)目3個(gè)，基本位于山東省內(nèi)。

其中，在開發(fā)項(xiàng)目包括位于章丘的萊蒙湖及位于濟(jì)南的翡翠雅郡，這兩個(gè)都是開發(fā)周期極長的大盤項(xiàng)目。萊蒙湖于2008年獲取，總建筑面積55萬平方米，在售，一到三期已交付，四期在建;翡翠雅郡，于2012年獲取，總建筑面積49.5萬平方米，在售，南區(qū)一期、北區(qū)一期已交付，其余在建。

3個(gè)未開發(fā)存地項(xiàng)目中，章丘鑄鍛中心項(xiàng)目于2017年獲取，全部為住宅用地，根據(jù)土地出讓合同地塊內(nèi)須配建9班幼兒園。但另外兩個(gè)位于長清的項(xiàng)目閑置了將近九年，而且問題不少。

長清東辛莊于2011年12月獲取，項(xiàng)目規(guī)劃為住宅及商業(yè)用地，彼時(shí)土地出讓公告顯示，該項(xiàng)目由五宗地塊組成，一宗商業(yè)用地地上建筑面積為5.07萬平方米，剩余住宅用地地上建筑面積為69.96萬平方米，又是一個(gè)大盤項(xiàng)目。

目前，長清東辛莊的地塊涉及土地漏征約10畝(在重汽地產(chǎn)用地范圍內(nèi)的漏征土地約2畝)，存在5戶未搬遷拆遷及高壓線問題(10KV,35KV)。按現(xiàn)行規(guī)定，地塊存在配建2所幼兒園及1所小學(xué)的可能，具體配建要求需要受讓方與主管部門自行協(xié)商。

長清奧特萊斯項(xiàng)目于2011年12月獲取，由三宗商業(yè)用地組成，地上總建筑面積高達(dá)98萬平方米。近百萬平的商業(yè)體量，對(duì)于任何一家房企來說都是一塊難啃的“骨頭”。

重汽地產(chǎn)也意識(shí)到了這個(gè)問題。其于掛牌文件指出，若受讓方無開發(fā)意愿，由雙方協(xié)商通過溝通政府回購等方式處置。

對(duì)于這兩個(gè)閑置九年的項(xiàng)目，瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)在出具的《中國重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告》也載明了保留意見及形成保留意見的基礎(chǔ)： (1)重汽地產(chǎn)公司2011年12月通過招拍掛方式從濟(jì)南市國土資源局取得高新區(qū)孫村片區(qū)和長清大學(xué)城片區(qū)土地，形成對(duì)中國重型汽車集團(tuán)有限公司的39.68億元負(fù)債并按年計(jì)提資金占用費(fèi); (2)高新區(qū)孫村片區(qū)土地出讓合同金額10.36億元，長清大學(xué)城片區(qū)土地出讓合同金額15.48億元;2012年3月，重汽地產(chǎn)公司根據(jù)評(píng)估報(bào)告兩片區(qū)土地入賬金額進(jìn)行了調(diào)整;調(diào)整后高新區(qū)孫村片區(qū)土地入賬金額為14.38億元，比土地出讓合同多4.02億元，調(diào)整后長清大學(xué)城片區(qū)土地入賬金額為39.32億元，比土地出讓合同金額多23.83億元;

瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)強(qiáng)調(diào)，該事項(xiàng)系重大歷史遺留問題，因時(shí)間較長和條件所限，未能獲取充分適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證明存貨和其他應(yīng)付款的準(zhǔn)確性。

除此之外，重汽地產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日至今新增訴訟案件共計(jì)12起(其中本訴8起，反訴4起)，涉及施工單位8家，案由均為建設(shè)工程施工合同糾紛，其中重汽地產(chǎn)作為原告的案件共計(jì)6起，作為被告的案件共計(jì)2起。

無論如何，借助本次收購，碧桂園在山東的土地儲(chǔ)備將進(jìn)一步增加。過去2019年，山東省的土地儲(chǔ)備量在碧桂園內(nèi)排名第五，山東省為碧桂園貢獻(xiàn)了6%，約331億元的權(quán)益銷售金額。

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