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1月17日早間，世茂房地產(chǎn)控股有限公司(下稱“世茂”)發(fā)布公告稱，自2020年1月17日上午9時(shí)04分起于香港聯(lián)合交易所有限公司短暫停止買(mǎi)賣(mài)，以待刊發(fā)有關(guān)公司可能根據(jù)一般授權(quán)發(fā)行股份交易的內(nèi)幕消息的公告。據(jù)騰訊證券報(bào)道，此次世茂房地產(chǎn)尋求在配售至多1.25億股股份，融資額至多為4.8億美元，股票發(fā)行價(jià)格區(qū)間在每股29.38-30.38港元，較前一日收盤(pán)價(jià)32.1折價(jià)8.47%-5.36%。

世茂并購(gòu)福晟 源于福晟集團(tuán)步子邁的有點(diǎn)大

一直以來(lái)，內(nèi)房企多以地域來(lái)劃分派別，包括粵系、閩系、浙系、京津系等等。其中，粵系房企作為集合TOP3“碧恒萬(wàn)”、“華南五虎”、“招保萬(wàn)金”等頭部房企而成為行業(yè)中不可撼動(dòng)的主力軍，閩系房企多以生猛著稱，也走出了諸如世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城、旭輝、正榮、融信、泰禾、寶龍等全國(guó)性知名房企。

前幾年快速崛起的閩系房企在2019年遇到了不少坎坷，泰禾銷(xiāo)售不振股權(quán)被凍結(jié)、正榮高管陸續(xù)離職、禹洲地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)高成本美元債，以及此次福晟集團(tuán)的危機(jī)。激進(jìn)擴(kuò)張背后所帶來(lái)的問(wèn)題也許并不如想象中那么輕松。

2016/2017兩年多時(shí)間里，福晟共簽下107個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)5500萬(wàn)㎡，項(xiàng)目貨值達(dá)8100億元，福晟掌舵人潘偉明此前在2018年戰(zhàn)略會(huì)上喊出2019年業(yè)績(jī)達(dá)到900億元、2020年突破1300億元的口號(hào)。不過(guò)“錢(qián)緊”的2019年是殘酷的。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，福晟集團(tuán)的全口徑銷(xiāo)售額為630.2億元，排名55，與2018年幾乎持平。并購(gòu)耗費(fèi)了大量資金，而銷(xiāo)售回款水平卻似乎難以支撐公司的“野心”，資金壓力倍增。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，公司賬面資金僅為72.91億元，而短期債務(wù)則高到443.47億元。

業(yè)內(nèi)人士稱，潘偉明曾經(jīng)常說(shuō)的一句話是：“什么小而美，小就沒(méi)了”。因此他一直想做大規(guī)模。可步子邁的大了，風(fēng)險(xiǎn)隨之而來(lái)。

閩系房企依舊生猛 世茂逆勢(shì)并購(gòu)動(dòng)作頻頻

在過(guò)去多輪地產(chǎn)周期中，逆勢(shì)拿地成為房企崛起的一大經(jīng)驗(yàn)，但當(dāng)下，存量市場(chǎng)中粗放的逆勢(shì)拿地策略或也直接導(dǎo)致一些房企走向破產(chǎn)。

在大家緩過(guò)神來(lái)后，發(fā)現(xiàn)存量市場(chǎng)的玩法似乎變成了拿便宜的地，又在“并購(gòu)、“舊改”兩個(gè)領(lǐng)域一哄而上?？芍档米⒁獾氖窃趯O宏斌靠收并購(gòu)超過(guò)萬(wàn)科、佳兆業(yè)常被冠以“舊改之王”稱號(hào)等表象背后，仍有不少“心酸”，因佳兆業(yè)融資成本過(guò)高，郭英成常年被詬病為替人打工。

而在2019年，碧桂園失速、恒大開(kāi)始造車(chē)、萬(wàn)科不緊不慢、新城暴雷，閩系房企世茂學(xué)著融創(chuàng)玩起了并購(gòu)，成為了“最風(fēng)光”的房企之一。

1月13日下午，世茂集團(tuán)和福晟集團(tuán)的戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)在福州世茂洲際酒店舉行，盡管許世壇多次強(qiáng)調(diào)，“世茂和福晟的合作，肯定不是說(shuō)誰(shuí)吃了誰(shuí)，是在傳統(tǒng)的收并購(gòu)以外，還有新的建立平臺(tái)的合作方式。”但新成立的平臺(tái)“世茂福晟”主要操盤(pán)者為世茂集團(tuán)執(zhí)行董事呂翼的事實(shí)說(shuō)明，世茂就是實(shí)實(shí)在在的并購(gòu)。

截止發(fā)稿，雙方表示并購(gòu)具體信息見(jiàn)日后公告，但至少包括福晟集團(tuán)目前擁有的1000多億元土地儲(chǔ)備，還有100多億元的持有型物業(yè)，以及在大灣區(qū)、鄭州等地?fù)碛械娜那|元舊改貨值。這起并購(gòu)起碼是千億級(jí)別的，或?qū)⒊饺f(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、富力650億的“世紀(jì)并購(gòu)”，成為中國(guó)房地產(chǎn)史上一筆最大的房地產(chǎn)并購(gòu)交易。

不僅如此，世茂2019年在拿地、銷(xiāo)售兩端均有發(fā)力。

公告顯示，2019年世茂房地產(chǎn)全年銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升，達(dá)到2600.7億元，位列行業(yè)第9，同比增長(zhǎng)48%，平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到17744元/平米。但公司的權(quán)益銷(xiāo)售金額僅有1825.5億元，權(quán)益比為70%，較2018年86.48%的權(quán)益比大幅下降，這也可以在一定程度上反映世茂在合作并購(gòu)的道路上走得很快。

并購(gòu)又配股 世茂玩得轉(zhuǎn)嗎?

從賬面數(shù)據(jù)來(lái)看，世茂房地產(chǎn)的杠桿率一直較低，一直處在60%以內(nèi)的水平，融資成本也不高，加權(quán)平均成本在6%左右。2016-2019H四份財(cái)報(bào)顯示賬面資金分別達(dá)到222.35億元、330.06億元、495.76億元和522.34億元，賬面資金較為充足，這是世茂得以抄底的資本所在。

2019年，世茂房地產(chǎn)接盤(pán)泰禾、明發(fā)、萬(wàn)通、粵泰四大地產(chǎn)公司20多個(gè)項(xiàng)目，斥資200億元，錄得逾1800億元貨值，占全年新增貨值2410.4億元的75%，正如許世壇年初所說(shuō)的“2019年將有70%以上的土儲(chǔ)來(lái)自于并購(gòu)”。

新年伊始，世茂并購(gòu)福晟就成為了市場(chǎng)熱議事件，2019年半年報(bào)顯示，世茂賬面的資金及受限制現(xiàn)金合計(jì)522.34億元，但短期有息負(fù)債也達(dá)到320.56億元，此次至少千億級(jí)別的并購(gòu)對(duì)于要占股權(quán)大頭的世茂來(lái)說(shuō)，憑當(dāng)前的賬面實(shí)力要想“吞下去”并不容易。

而且，世茂房地產(chǎn)前期主要布局在一二線城市，從公司2019年上半年的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)情況看，前四大城市(福州、北京、蘇州、南京，均為一二線城市)銷(xiāo)售占比達(dá)到就達(dá)到42.63%，而所有一二線城市銷(xiāo)售占比更是達(dá)到近70%的占比。

但公司在2017年、2018年的土地布局策略明顯向三四線下沉，到2018年新增土儲(chǔ)中有一半來(lái)自三四線城市。而在2019年上半年并購(gòu)的項(xiàng)目中，成本占比較大的，如河北香河萬(wàn)通、福州晉安區(qū)、漳州紅樹(shù)灣、南昌江南院子、馬鞍山江灣新城、溫州核心片區(qū)項(xiàng)目等多為三四線項(xiàng)目。隨著三四線棚改貨幣化的退潮，為世茂房地產(chǎn)這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售增添了許多不確定性。

銷(xiāo)售回款直接影響口袋里的資金，不確定性增強(qiáng)也給世茂能否“消化”帶有超3000億貨值舊改的福晟資產(chǎn)蒙上了一層陰影。

鑒于此，世茂還學(xué)習(xí)了融創(chuàng)的配股，隨著股價(jià)的持續(xù)上漲，此前融創(chuàng)中國(guó)選在高位折價(jià)配股募資，這一方面可以將股權(quán)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，另一方面還能緩解一定的資金壓力，還能增厚資產(chǎn)為后續(xù)債務(wù)融資提供空間，可謂一舉三得。此前世茂的股價(jià)一路高漲，趁著高股價(jià)和后續(xù)即將達(dá)成巨額收購(gòu)的資金需求，世茂停牌發(fā)布發(fā)行新股公告。

但世茂此次的收購(gòu)與融創(chuàng)存在很大的區(qū)別。孫宏斌曾多次在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)堅(jiān)持聚焦一二線，如與上海臨港自貿(mào)區(qū)、深圳寶安區(qū)等多地政府簽約、收購(gòu)云南城投會(huì)展項(xiàng)目等。截止2019年8月融創(chuàng)總貨值約2.8萬(wàn)億元，其中一二線占比約83%，更為關(guān)鍵的是，2019年中期總土儲(chǔ)平均成本下降至4300元/平。

并購(gòu)，目的是為了拿到更便宜的土地，融創(chuàng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是能在一二線拿到便宜的土地，但是為了拿到較低土地成本轉(zhuǎn)而并購(gòu)三四線項(xiàng)目，或會(huì)“本末倒置”，并購(gòu)的體量越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。

關(guān)鍵詞： 世茂房產(chǎn) 配售股份 并購(gòu)