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海南房地產營銷圈內，流行著這么一條鐵打的定律——干營銷不過40。兆鵬剛好超過這個年齡段。“我們這些人是從島外過來的，真的頂不住，那就只有走人。”

他親眼目睹島內這波房地產動蕩的悲壯。過去十多年，無論是海口的美蘭，還是三亞的鳳凰，給人印象最深的就是應接不暇的樓盤廣告。然而今年前三季度，海南全省房地產開發(fā)投資同比下降28.1%;房屋銷售同比下降44.6%。

“壯士斷腕”之后，前三季度，海南全省GDP為3865.79億元，同比增長5.5%，跑輸全國6.2%的平均水平。

實際上，海南傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)農業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)等，增速相較此前，均出現不同程度的回落。

擁有中國唯一的熱帶區(qū)域，海南先后被定為自由貿易試驗區(qū)、中國特色自由貿易港后，似乎擁有繁榮的未來，但抵達未來途中的故事，仍讓各行各業(yè)人士五味雜陳。

或許，這是必經之路。

創(chuàng)新海南

10月31日早上8：40，海南省博物館二期多功能廳，6臺攝像機一字排開，可容納近200人的報告廳，被從各地趕來的記者填滿。

一場中國(海南)自由貿易試驗區(qū)制度創(chuàng)新案例的新聞發(fā)布會正在舉行。短短20多分鐘，10項制度創(chuàng)新案例在大屏幕上被一一呈現。這是從將近300個案例庫里精挑細選的成果。

從“43260億噸”到“9800億噸”，海墾集團旗下海南橡膠集團(以下簡稱“海南橡膠”)前后7年，產量指標經歷了“自由落體式下降”。

天然橡膠是海南最大的傳統(tǒng)農業(yè)，海南橡膠又是海南省最大的國企上市公司，但海南橡膠成本又比不過東南亞，前幾年每年虧損10億元左右。

海南橡膠的困境是海南第一產業(yè)的縮影。

不過，海南橡膠已經涉過了“險灘”，去年公司扭虧為營，實現盈利2.29億元;今年上半年營收是59.36億元，同比增長13.21%。

它的翻身案例被放大到上述新聞發(fā)布會上，以市場化績效管理為基礎的改革創(chuàng)新機制，成為當地傳統(tǒng)產業(yè)的救命“稻草”。

舊潮褪去

樓市成交腰斬，兆鵬身邊70%的同行都消失了。

以往，他每天必做之事，是一天結束之后第一時間收到銷售報表，比對各個樓盤銷售數據;現在?不用看，看了也是“鴨蛋”。

兆鵬2004年被公司調派到海南項目，一待就是15年。如今，他是海南一家本地房企的營銷負責人。“你去濱海大道兜一圈，從儋州到洋浦，馬路兩旁單樓盤就10多個。最近兩個月，這些項目的銷售業(yè)績，要不0套，要不1套。文昌市有個TOP6房企開發(fā)的項目，5月份拿到預售證，至今也就賣了不到20套。”

2016年以來，這個中國唯一的熱帶海島上，伴隨建設自貿區(qū)(港)而來的，還有全域限購政策。一年半時間流逝，樓市從瘋狂走到蕭瑟。

2018年以前，房地產曾為海南GDP貢獻將近“半壁江山”。“臨海那些成交大縣，現在備案面積都是按千平方米計算。過往慣例，單獨一個樓盤一次銷售基本都以萬平方米起步。”兆鵬算了一筆賬，現在海南一個縣賣出的房子，還不及以前一個項目多。

銷售面積萎縮，意味著客戶越來越少。兆鵬從操盤海南第一個項目開始，接觸的購房者95%都是外地客戶。2010年之后，海南經濟進一步發(fā)展，陸續(xù)有外地職業(yè)經理人跑來這里落戶——這些該買房的人早買了，如今能夠擁有海南購房資格的數量很少。

羅莉的感觸更為深刻。她20年前來海南上大學，畢業(yè)后在這里安家。她是那種典型的銷售員：穿搭得體，善于言辭，一較真起來，就現身說法：她對房子天生狂熱，一有點現金就投入房產。

2016至2017年間，羅莉享受了一波行業(yè)高漲的紅利。當時她在一個打養(yǎng)生概念的樓盤里做銷售顧問，從東北趕來的客戶絡繹不絕，頗豐的收入曾令她輕松應對5套房的按揭貸款。

好景不長，海南全域限購“出擊”之后，她手頭購入的5套房子幾乎變成“燙手山芋”。

轉戰(zhàn)?？谀城М€剛需大盤的羅莉，此刻正“開導”一位外地人，“落戶簡單一點，我們這個盤有很多新海南人購買，外地客和本地人的比例大概各占一半。”

午后2點，偌大的銷售中心里只有零散兩組客戶，羅莉們使盡了渾身解數。

新風徐來

?？趶团d城互聯網創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，是海南省重點打造的一個創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。馬亮的日常工作，幾乎都是圍繞這個園區(qū)的招商運營展開。

他是這個園區(qū)投資公司的副總經理，“海南建設自貿區(qū)一年多，園區(qū)的企業(yè)注冊數量一下子增加了一兩百家。2017年園區(qū)稅收僅達到五六千萬元，去年已經提到4.2億元，今年前9個月已經9.3億元。”

從前到訪考察的，多數是規(guī)模較小的互聯網企業(yè)，現在每周大概有10-20家規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更廣的企業(yè)上門調研。變化源于園區(qū)這些主角的排列組合調整。

“去年4月以后，海南從省里到園區(qū)，都開始加強對大企業(yè)的引進，促進了很多中國互聯網100強進駐。”馬亮說。

最新一個進駐的是字節(jié)跳動。去年11月，馬亮陪同海口市相關領導前往北京拜訪字節(jié)跳動創(chuàng)始人張一鳴，時隔一個月，張一鳴回訪?？?。

國慶后，包括58同城CEO姚勁波，芒果TV總裁蔡懷軍，閃送聯合創(chuàng)始人于紅建，分眾傳媒合伙人丁曉靜，快看漫畫創(chuàng)始人兼CEO陳安妮在內的一隊互聯網企業(yè)創(chuàng)始人，也沖著海南自貿區(qū)來了。

過往，房地產一業(yè)獨大。在去年4月發(fā)布的《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》中，互聯網產業(yè)被列為海南未來要發(fā)展的十大產業(yè)之一。前三季度，在海南固定資產投資(不含農戶)同比下降16.3%的前提下，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)投資增長5.9%。

沿著?？谑薪瓥|大道一路前行，兩旁大片光禿禿的黃土地，有的大型機械已經進場，塵土飛揚;更多則是被一圈圈藍色的圍擋密密麻麻包圍著。

2018年6月，海南宣布啟動?？诮瓥|新區(qū)規(guī)劃建設，將其作為建設海南自由貿易試驗區(qū)的重點先行區(qū)域。

9月底，?？谑虚L丁暉公開表示，江東新區(qū)按照商務總部區(qū)、金融區(qū)、臨空經濟區(qū)、海南國家會展區(qū)、設計園區(qū)、科教園區(qū)等六大產業(yè)園區(qū)布局，32個意向落地項目正在緊鑼密鼓談判。

江東大道與興洋大道交叉處，一座金黃色、造型獨特建筑與88米高觀光塔并排聳立著，這是江東新區(qū)展示中心。目前尚未對外開放，不過一名現場保安告訴經濟觀察報，“每天都有來自北京、香港、臺灣或國外的考察大團過來，他們以企業(yè)名義率隊，有時多達200人。”

觀光塔成為這些企業(yè)遠瞰整個區(qū)域、挑選地塊的一個絕佳觀察點。一名知情人士透露，目前江東新區(qū)批下的土地，每畝價格至少超過100萬元。政府甚至設置了嚴格的準入門檻——進駐企業(yè)必須是世界500強，每年必須貢獻產值100億元。

人之戰(zhàn)

王忠與朋友聊天總會提起，沒想到自己會切入旅游業(yè)。從1996年下海南，他已經在這扎根超過20年。

此前，王忠的主要身份是海南紅杉科創(chuàng)實業(yè)有限公司的創(chuàng)始人，這是一家從事綠色建筑的高科技企業(yè)。

4年前，海南省提出促進旅游業(yè)發(fā)展，要求各個廳局上報特色旅游項目。農業(yè)廳將方向定在互聯網農業(yè)小鎮(zhèn)，并組建項目工作小組，作為民營企業(yè)家之一，王忠也參與其中。

一年后，?？谑惺芥?zhèn)，要舉辦火山自行車文化節(jié)，王忠琢磨出一個“人民騎兵營”的旅游項目。

但項目第一年就遇到大難題。從打造傳統(tǒng)自行車驛站，到與海南各個旅行社合作，再到鎖定企業(yè)團建，他前后變了三次，都沒走通。

“我這個旅游項目，目標市場壓根不是島外人，必須是本地人。海南的旅游格局是，70%的客人直接去了三亞，只有30%留在?？凇?rdquo;王忠原以為三亞旅游更加繁榮。

事實大相徑庭。一次行業(yè)交流會上，同行紛紛訴苦，三亞更難做。因為人口更少。

現在，王忠正嘗試在體育旅游這個定位上做突破，但前路漫漫。今年以來，他在旅游板塊的營收相比去年下滑了至少40%。

整個海南，旅游行業(yè)的態(tài)勢也不算好。前三季度，全省接待游客總人數5600.67萬人次，同比增長7.1%;實現旅游收入707.63億元，同比增長10.2%。這兩個增速，相比去年同期一致出現下降。

王忠在想方設法拉客。他說，一方面，海南在文化挖掘不夠深入;另一方面，越來越多的國家實現免簽或落地簽，巴厘島、東南亞旅游，無論是旅游成本還是自然風光，跟海南相差不遠。

羅莉也在挖空心思進行一場“客戶保衛(wèi)戰(zhàn)”。她正準備帶上客戶參觀樣板間，一扭頭的功夫，一位同事走過來“截胡”。

同樣迫切的，是那些科創(chuàng)企業(yè)。王忠的紅杉科創(chuàng)，砸錢最多的一年，王忠為紅杉科創(chuàng)的研發(fā)投入將近800萬元，其中人才成本占據70%左右，更難的是你拿錢也招不到。

“海南本身知名高校匱乏，海南大學培養(yǎng)的人才大部分畢業(yè)后選擇北漂，所以本土的高科技企業(yè)面臨很多招人困難。”海南海旗網絡科技有限公司的一名技術總監(jiān)告訴經濟觀察報，目前他們急需的涉及大數據、人工智能AI、區(qū)塊鏈等技術應用方面人才，海南本土幾乎為0。

10月24日，海南省新一輪戶籍制度改革橫空出世，兩條新的措施引人注目：一是基本取消本省(除三沙外，下同)落戶限制;二是取消農業(yè)戶口與非農業(yè)戶口性質區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶口。

但馬亮反問，真正的人才，會沖著一點政府補貼進來嗎?

“當然不會，他們更看重機會。”

海南省委新聞發(fā)言人、省委副秘書長、省委深改辦(自貿辦)常務副主任孫大海介紹，最近，國內外專家齊聚探討如何建設自貿區(qū)(港);中央相關部委正在緊鑼密鼓推進自由貿易港政策出臺，“今后2-3個月，應當會有一波又一波的好消息。”