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樓市持續(xù)火熱以致22個(gè)板塊突破區(qū)域限價(jià)的南京樓市終于迎來(lái)了新一輪宏觀調(diào)控。

7月23日凌晨，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“寧九條”)，從土地、剛需、限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤(pán)、精裝房等各方面出發(fā)發(fā)布九項(xiàng)樓市收緊措施，以“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性需求，規(guī)范行業(yè)秩序，進(jìn)一步促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這無(wú)疑給火熱的南京樓市踩下“急剎車”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京市商品住宅供應(yīng)367.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.58%，上市量為近6年同期的第2位，僅次于2016年上半年;商品住宅成交354.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.78%;成交均價(jià)28554元/平方米，同比增長(zhǎng)4.21%。

此外，連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管在“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土拍新政加持下，南京土拍熱度依舊不減。而6月以來(lái)，新房供應(yīng)量激增，使不同板塊間冷熱不均的情況更為凸顯。不少受“寧九條”新政影響的“假離婚”投資客，也紛紛遭遇“封堵”。

突破限價(jià)“天花板”

樓市的快速升溫，也讓不少板塊的“天花板”價(jià)格頻繁刷新，突破限價(jià)者比比皆是。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，南京共有26個(gè)板塊突破限價(jià)，漲幅最高的是城北堯化門(mén)板塊的地王項(xiàng)目棲霞魯能公館，最新銷許均價(jià)32100元/平方米，漲幅高達(dá)73.84%。

“幾乎各個(gè)板塊都有上升，有的幾千元，有的甚至更高，尤其是一些過(guò)去不太看好的板塊。”南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華此前向記者表示，疫情之后很多政策都比較寬松，不少板塊的土地出讓價(jià)格創(chuàng)新高，這讓很多人覺(jué)得后期房?jī)r(jià)還有上漲空間。

限價(jià)的突破也帶動(dòng)了南京樓市的火爆。7月18日，記者走訪了位于南京南站板塊的萬(wàn)科星耀都薈項(xiàng)目。由于慕名而來(lái)的購(gòu)房者過(guò)多，萬(wàn)科星耀都薈沙盤(pán)前被圍得嚴(yán)嚴(yán)的，一名銷售同時(shí)給四五組顧客講解已是司空見(jiàn)慣;樣板間內(nèi)也擠滿了人，不少購(gòu)房者拿著戶型圖不住地扇風(fēng)降暑。置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前項(xiàng)目樓棟建造才剛剛“冒頭”，“等到建到兩三層就可以賣了。”

7月22日，位于江北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的大華錦繡和樾售樓處正式公開(kāi)，這是下半年以來(lái)江北中央商務(wù)區(qū)公開(kāi)的首家純新盤(pán)。置業(yè)顧問(wèn)表示，售樓處一天大概會(huì)接待300～400組顧客，周末和節(jié)假日會(huì)更多。“當(dāng)前江北核心區(qū)的新房項(xiàng)目只要有供應(yīng)都不愁賣。”

樓市的快速回溫之下，不少項(xiàng)目也有意拉長(zhǎng)了供應(yīng)周期。

記者在走訪中了解到，在6月以不到2%的超低中簽率實(shí)現(xiàn)“日光”后，江畔都會(huì)上城項(xiàng)目便“放風(fēng)”在七八月繼續(xù)加推最后三棟，如今卻沒(méi)了消息。同處江北核心區(qū)的揚(yáng)子江金茂府也是如此，原本有消息稱8月就將清盤(pán)，但置業(yè)顧問(wèn)表示，“最后一期將在四季度才會(huì)入市，最早也要10月份。”

值得一提的是，不同板塊間冷熱現(xiàn)象愈發(fā)明顯。據(jù)悉，板橋板塊盡管身處南京主城，但一直不溫不火。去年6月，宋都以15453元/平方米的樓面價(jià)拿下板橋G18地塊成為地王，定名為宋都柏悅府主打高端改善。據(jù)了解，宋都柏悅府將在8月中旬首開(kāi)共計(jì)417套精裝房源，戶型建筑面積為92～127平方米。

記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，盡管是區(qū)域內(nèi)少有的改善項(xiàng)目，但由于區(qū)位、交通等不利因素，前來(lái)看房的顧客并不多。對(duì)此，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)也向記者直言，板橋板塊大多是有年代的老房子和剛需項(xiàng)目，宋都此次就是為了打造板塊內(nèi)的標(biāo)桿，“最重要的就是做好品質(zhì)和口碑，去化相對(duì)而言沒(méi)有那么重要。”

重拳沖擊“假離婚”炒房

樓市火爆之下，難免滋生亂象。為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，7月23日凌晨，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)“寧九條”，從土地、剛需、限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤(pán)、精裝房等各方面出發(fā)發(fā)布九項(xiàng)樓市收緊措施，推出九大穩(wěn)樓市措施，完善住房限購(gòu)政策，穩(wěn)定土地市場(chǎng)，堵住“假離婚”炒房漏洞。

這是剛剛從南京師范大學(xué)碩士畢業(yè)的汪清(化名)目前最關(guān)心的政策。

“我最關(guān)注的‘寧九條’規(guī)定是，優(yōu)先保障本市戶籍無(wú)房家庭的剛性購(gòu)房需求，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無(wú)房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。同時(shí)，我是碩士畢業(yè)還可以享受人才購(gòu)房政策。”當(dāng)天一早，汪清便搜索人才落戶的方法，計(jì)劃到南京買(mǎi)房、工作、生活。

不同于很多城市通過(guò)金融限制打擊“假離婚”購(gòu)房，此次“寧九條”規(guī)定夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

也就是說(shuō)，自離婚之日起2年內(nèi)，若家庭名下無(wú)房，夫妻雙方離婚后都可購(gòu)買(mǎi)“首套房”;若家庭名下有一套房，夫妻離婚后名下無(wú)房的一方，可以購(gòu)買(mǎi)“首套房”;如果家庭名下有2套房，則夫妻雙方離婚后都沒(méi)有購(gòu)房資格。

這讓不少“投資客”一下慌了神。“我一大早就接到十幾個(gè)來(lái)咨詢的顧客。”置業(yè)顧問(wèn)李楠(化名)所在項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)，他告訴記者，客戶最關(guān)心的就是離婚新政策。截止政策發(fā)布，已經(jīng)離婚和開(kāi)到新的購(gòu)房證明的客戶將不受影響，新離婚或者離婚還沒(méi)有開(kāi)具

購(gòu)房證明的客戶需要按照新政策執(zhí)行。

據(jù)李楠介紹，針對(duì)無(wú)房客戶的搖號(hào)優(yōu)先，具體開(kāi)盤(pán)細(xì)則正在制定中。“特別要注意的是，新政策已經(jīng)限購(gòu)的客戶，即使已經(jīng)開(kāi)出購(gòu)房證明，需要在本次證明到期前購(gòu)房成功，否則換證需執(zhí)行新的政策。我們項(xiàng)目應(yīng)該是新政后的首批開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，尤其購(gòu)房證明到期就買(mǎi)不了的離婚客戶，更加要珍惜了。”

一名剛剛“假離婚”的購(gòu)房者告訴記者，自己雖然在新政發(fā)布前已拿到購(gòu)房證明，但一整天心里都不踏實(shí)，一直在刷購(gòu)房群和中介APP。“接下來(lái)，就希望江北核心區(qū)等熱門(mén)項(xiàng)目多推些項(xiàng)目，我每個(gè)都會(huì)參加搖號(hào)，爭(zhēng)取在時(shí)效期內(nèi)用掉購(gòu)房資格，但這段時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)肯定很激烈。”上述購(gòu)房者說(shuō)道。

“雙限”落槌土拍

6月5日，面對(duì)不斷攀升的土地市場(chǎng)熱度，跟隨著北京、深圳、長(zhǎng)沙、湖州、杭州、蘇州等城市的步伐，南京終于在市規(guī)劃和自然資源局的拍地公告確立了“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土拍新政，共涉及8幅涉宅地塊，并于7月10日競(jìng)拍。

不出所料，7月3日，在新規(guī)實(shí)行前的最后一場(chǎng)土拍中，參與的房企均較為保守。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，該批7幅地塊中均以底價(jià)成交，總成交價(jià)184.34億元，總出讓面積53萬(wàn)平方米，熱度“降溫”明顯。

而南京土地市場(chǎng)很快迎來(lái)“升溫”。記者了解到，在首場(chǎng)采用“雙限”新規(guī)的土拍中，共集中出讓7宗地塊，其中5宗地塊達(dá)到上限價(jià)，總成交價(jià)達(dá)到135.2億元，平均溢價(jià)率16.55%。

7月15日，南京又計(jì)劃出讓10幅地。本次土拍也吸引了多家房企的關(guān)注，除六合地塊因無(wú)人報(bào)名提前一天終止出讓，最終其余九幅地均成功出讓，合計(jì)攬金148.5億元，平均溢價(jià)率為15%，市場(chǎng)熱度仍然處于較高水平。

對(duì)此，吳翔華表示，近兩次土拍政府拿出的土地相對(duì)受歡迎，地段規(guī)劃屬于熱門(mén)板塊，容易受到開(kāi)發(fā)商的追捧。最近推出的“雙限”政策，同時(shí)也保證了利潤(rùn)空間。

盡管最近兩次土拍成交地塊的溢價(jià)率平均都在15%之上，但相比南京“雙限”政策前的幾次土拍，這一溢價(jià)水平并不算高。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南京市7月上半月的成交溢價(jià)率已經(jīng)降至9%，較最高點(diǎn)5月份下滑了11個(gè)百分點(diǎn)。地市熱度已出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，“主要原因還是由于本輪出讓地塊的品質(zhì)明顯不敵二季度。”

事實(shí)上，今年以來(lái)，南京涉宅用地規(guī)模已為近6年之最。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年，南京全市涉宅用地供應(yīng)64幅共374.29萬(wàn)平方米，成交金額707.13億元，同比上漲40.25%，為近6年第二高。

土拍新政下，南京土地市場(chǎng)熱度能否延續(xù)?吳翔華認(rèn)為，企業(yè)的拿地策略就是哪里利潤(rùn)空間高就去哪里，南京市政府去年就定了出讓面積計(jì)劃，出讓金額在今年上半年達(dá)到700多億元。土拍市場(chǎng)和政府政策緊密相關(guān)，所以下半年南京土地市場(chǎng)的熱度維持是沒(méi)有問(wèn)題的。

克而瑞研報(bào)分析稱，熱度上升之下，南京主力供地區(qū)域也有所改變，下半年南京仍有可能會(huì)進(jìn)一步增加土拍限制條件，減少中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地入市，板塊冷熱不均的現(xiàn)象和優(yōu)質(zhì)土地競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。