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《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》(以下簡稱通知)下發(fā)至今已兩月有余。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，這期間多個地方已在摸底儲備基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。地方需填寫項目名稱、所在地、試點行業(yè)、項目運營時間、項目收益來源、基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬等內(nèi)容。其中，PPP項目亦可作為儲備項目，新基建項目亦被納入其中。

對于公募REITs發(fā)展，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，中國公募基建REITs市場規(guī)模未來可達數(shù)萬億元?；涢_證券認為，地方政府存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)超過100萬億，參考PPP項目使用者付費項目大約占比13%，因此理論上的基礎(chǔ)資產(chǎn)池在10萬億級別，實際上能滿足條件的項目預(yù)計在萬億級別。

“目前國內(nèi)公募REITs制度尚未完全建立，傳統(tǒng)基建仍是基礎(chǔ)，但新基建將是重要發(fā)力點。”某中型券商結(jié)構(gòu)化融資部副總表示。

摸底儲備項目

4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)的通知稱，各省發(fā)改委主要從項目是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補短板領(lǐng)域等方面出具專項意見報送國家發(fā)改委。

在該通知下發(fā)后，省級發(fā)改委已開始摸底儲備轄區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。

記者獲得西部某省份7月下發(fā)的《做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目儲備前期工作的通知》稱，要認真梳理本地、本行業(yè)符合條件的并有意愿開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作的項目，及時填寫項目摸底調(diào)查表。

摸底調(diào)查樣表顯示，地方需填寫項目名稱、所在地、試點行業(yè)、項目運營時間、項目收益來源、基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬等內(nèi)容。其中項目收益來源包括使用者付費、政府付費、可行性缺口補助，基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬則包括國有企業(yè)資產(chǎn)、民營企業(yè)資產(chǎn)、外商投資資產(chǎn)三類。

國家發(fā)改委產(chǎn)經(jīng)所基礎(chǔ)設(shè)施REITs課題組秘書長王步芳7月10日在第四屆REITs高峰論壇上表示，很多人以為只有國企的基礎(chǔ)資產(chǎn)才能做公募REITs，這是無稽之談。民營企業(yè)和外資企業(yè)擁有的基礎(chǔ)資產(chǎn)，符合產(chǎn)權(quán)清晰、收入穩(wěn)定等條件，也可以成為標(biāo)的。

王步芳此前帶領(lǐng)課題組對北京、上海、江蘇、浙江、湖南等省市的部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，很多資產(chǎn)都有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，適合于資產(chǎn)證券化。不少有意參加REITs試點的省市領(lǐng)導(dǎo)認為，用REITs進行基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化，不是銀行的債轉(zhuǎn)股，而是將銀行債權(quán)形成的基礎(chǔ)設(shè)施證券化，是去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革的重要手段，能夠幫助地方政府化解債務(wù)。

前述西部省份填報的樣表還需區(qū)分項目是否屬于PPP項目。2014年，財政部、發(fā)改委接連發(fā)文力推PPP模式。從實踐看，PPP模式在經(jīng)過2015年、2016年的快速發(fā)展后市場關(guān)注度有所降低，而PPP項目融資難的問題則一直存在。

在通知下發(fā)后，一些市場人士認為，PPP與REITs相結(jié)合的模式有助于解決PPP項目融資難問題。“從國外經(jīng)驗來看，一些有現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目借助REITs融資，從名股實債轉(zhuǎn)向真正的權(quán)益融資，降低了融資成本，同時投資者也能獲得可觀的回報。”一家外資機構(gòu)高管表示。

北方某省份5月下旬下發(fā)的通知則要求，聚焦信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等重點領(lǐng)域，梳理并篩選權(quán)屬清晰、具有成熟經(jīng)營模式及市場化運營能力、發(fā)起人及基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)信用穩(wěn)健、具有持續(xù)經(jīng)營能力的重點項目。

該省份還要求填寫，原始權(quán)益人意見是否一致，是否已成立SPV，與投資顧問、證券公司、公募基金等對接情況等內(nèi)容。“按照新要求，通過REITs募集的資金可用作項目資本金，以減輕地方財政資本金壓力。”前述中型券商結(jié)構(gòu)化融資部副總表示。

去年11月13日召開的國常會表示，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域和其他國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)項目，可通過發(fā)行權(quán)益型、股權(quán)類金融工具籌措資本金，但不得超過項目資本金總額的50%。市場認為，權(quán)益型、股權(quán)類金融工具即為REITs。這意味著，未來資本金籌集方式上，不僅可以由項目單位通過自有資金來籌資，也可以通過專項債、基建REITs來籌集，資本金籌集的難度降低且方式更加多元。

城投哪些項目適合REITs?

基礎(chǔ)設(shè)施主要還是由于城投、園區(qū)企業(yè)等國資公司建設(shè)，因此城投等國資企業(yè)是重要的原始權(quán)益人。目前市場上，城投資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)主要包括債權(quán)類資產(chǎn)和收益權(quán)類資產(chǎn)兩大類，前者主要包括BT合同債權(quán)、應(yīng)收賬款債權(quán)等，后者包括自來水、燃氣、污水處理等公共事業(yè)收費、高速公路收費權(quán)、租賃收入等。二者中，收益權(quán)類資產(chǎn)才能成為REITs的標(biāo)的資產(chǎn)，但要求更高。

江蘇某地市平臺融資部人士稱，目前公司項目中污水處理項目可能適合做REITs，其他就沒有特別成熟的資產(chǎn)，公交業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)了ABS。

江浙地區(qū)某園區(qū)城投公司副總介紹，此前公司已有私募類REITs的經(jīng)驗?，F(xiàn)在根據(jù)成熟度篩選出一批優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，努力成為首批公募REITs的實踐者。

類REITs項目如華泰-四川高速隆納高速公路資產(chǎn)支持專項計劃。該項目發(fā)行規(guī)模為19.77億元，其中優(yōu)先級A檔16.44億元，次級3.33億元。增信方面，四川高速對專項計劃可分配資金不足以支付優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本息的差額部分，承擔(dān)相應(yīng)的差額補足義務(wù)。

“相比類REITs項目，公募REITs對項目質(zhì)量要求更高。類REITs項目還需要有增信措施，產(chǎn)品屬性是債權(quán)類，但公募REITs不需要增信，產(chǎn)品屬性是權(quán)益類。” 前述中型券商結(jié)構(gòu)化融資部副總稱。

前述中型券商結(jié)構(gòu)化融資部副總對中部某省城投項目梳理后發(fā)現(xiàn)，省高速公路公司擁有的高速公路資產(chǎn)適合發(fā)行公募REITs，尤其是經(jīng)營性高速公路項目。“經(jīng)營性公路的車輛通行費由企業(yè)經(jīng)營收費并進行管理，操作起來相對容易。”

對于該省省會城投的項目，前述中型券商認為，水務(wù)及污水處理項目具備現(xiàn)金流，適合發(fā)行公募REITs。兩類項目資產(chǎn)主要在下屬子公司中，因此子公司適合作為公募REITs的原始權(quán)益人，模式可采用特許經(jīng)營轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。

不過并非每個城投都有合適的項目。中部省份某地市平臺人士坦言，目前尚沒有申報REITs項目，因為沒有好資產(chǎn)，主要是有現(xiàn)金流的項目較少。“如果現(xiàn)金流很好，那為何要發(fā)REITs，不把現(xiàn)金流留給自己?如果現(xiàn)金流不足，可能也達不到REITs的要求。”