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融資難，絕對(duì)是房地產(chǎn)行業(yè)2019年的年度關(guān)鍵詞。不過(guò)，新年新氣象，2020年初的房企融資潮還是如約降臨。

據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年1月份以來(lái)，已先后有20家房企發(fā)布了融資計(jì)劃，其中，碧桂園、融創(chuàng)等6家房企曾在1月8日同時(shí)發(fā)布海外融資公告，總金額達(dá)到29.8億美元，約合人民幣206億元。

此外，首創(chuàng)置業(yè)的身影也出現(xiàn)在這其中。據(jù)披露，其全資子公司發(fā)售及發(fā)行總票面值4.5億美元的提取票據(jù)，票息率為每年3.85%，年限為5.5年。這一利率無(wú)論較同期其他房企，還是首創(chuàng)置業(yè)2019年的發(fā)債利率，都處于較低水平。

首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《國(guó)際金融報(bào)》記者坦言：“當(dāng)前融資環(huán)境確實(shí)要比之前緩和一些，年初這些天，不少房企都發(fā)了境外債。”

融資利率普降

記者注意到，在這些發(fā)布融資計(jì)劃的房企中，龍光地產(chǎn)可謂內(nèi)外并舉。1月6日，龍光地產(chǎn)旗下公司深圳市龍光控股有限公司作為發(fā)行人，發(fā)行2020年首期公司債券，規(guī)模為人民幣10億元，期限為五年，票面年利率為4.8%。1月8日，龍光地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，2025年到期，年息為5.75%。這兩筆債券利率均較龍光地產(chǎn)2019年同期發(fā)行的同類型債券低。

龍湖集團(tuán)擬發(fā)行的于2027年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率更是低至3.375%。

事實(shí)上，近日多數(shù)房企發(fā)布的融資計(jì)劃以美元債為主，并且利率多在4%-7.5%之間。即便是當(dāng)前融資成本相對(duì)較高的禹洲地產(chǎn)、合景泰富、正榮地產(chǎn)等，也較其2019年動(dòng)輒8.5%左右的年息明顯寬松。

現(xiàn)階段，海外融資成本過(guò)高的情況較2019年有所緩和?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2019年境外債券的平均成本為8.13%，較2018年全年上漲0.86個(gè)百分點(diǎn)。而這主要是由于境內(nèi)外債發(fā)債主體變化。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP 11-30梯隊(duì)房企的境內(nèi)發(fā)債規(guī)模同比大幅下降46%，占比從2018年境內(nèi)債總量的40%下滑至29%;境外債規(guī)模則同比上升了80%，占比從2018年的25%上升至32%;而由于TOP 11-30梯隊(duì)企業(yè)大多具有高杠桿特征，歷來(lái)融資成本較高。

面對(duì)融資這一難題，房企繞道海外求解，實(shí)際上是2019年境內(nèi)監(jiān)管不斷收緊所致。

諸葛找房發(fā)布的報(bào)告顯示，在517鞏固治理房地產(chǎn)金融亂象成果開(kāi)始后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速呈下滑趨勢(shì)，至1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7%，與2019年1-4月同比增速下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信托融資也自2019年7月起受到管控。從中國(guó)信托協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)上看，2019年三季度，房地產(chǎn)業(yè)信托余額為27811.9億元，環(huán)比下降5.1%，增速自2016年來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)。

為了充?，F(xiàn)金流，高成本發(fā)行海外債“解渴”成為房企重要的選擇。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年房企境外融資達(dá)752億美元，這一數(shù)字在2018年僅為496億美元，同比漲幅達(dá)52%。

融資環(huán)境或難放松

所幸，新年第一天傳來(lái)了降準(zhǔn)的消息。“市場(chǎng)認(rèn)為間接能給房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出流動(dòng)性。”有房企人士向記者表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從元旦后的房企融資動(dòng)作看，美元債等形式的融資比較多，同時(shí)利率也有所下調(diào)。這說(shuō)明海外等融資的管控有所減輕，客觀上使得房企后續(xù)融資空間增大，也可以獲得更多流動(dòng)性。同時(shí)，融資成本降低也和海外降息大通道開(kāi)啟有關(guān)，而從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)看，降準(zhǔn)也會(huì)對(duì)融資成本帶來(lái)一定的影響。

不過(guò)，市場(chǎng)同樣擔(dān)心2019年先松后緊的融資環(huán)境是否會(huì)在2020年再度上演?

一位TOP 50國(guó)企背景的房企內(nèi)部人士偏向樂(lè)觀。“整體還是會(huì)以穩(wěn)為主，但融資端的大環(huán)境能比前兩年好一些，市場(chǎng)普遍看好融資優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。”該人士向記者表示，發(fā)債會(huì)比較寬松，利率也會(huì)相對(duì)較低，“不光是發(fā)債，銀行端信貸也會(huì)因降準(zhǔn)流動(dòng)性更好一些”。

機(jī)構(gòu)則對(duì)2020年的融資環(huán)境持較為保守的態(tài)度。嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)基本面略偏悲觀，經(jīng)濟(jì)政策會(huì)寬松一點(diǎn)，不過(guò)，“如果后續(xù)有資產(chǎn)泡沫等問(wèn)題出現(xiàn)，或還是會(huì)收緊”。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，2020年不會(huì)放松對(duì)房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實(shí)現(xiàn)，房企融資難的狀況預(yù)計(jì)依然會(huì)延續(xù)。

天風(fēng)證券分析師孫彬彬指出，2019年12月6日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議雖未再提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，但首次將“穩(wěn)地價(jià)”寫(xiě)入中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告，而穩(wěn)地價(jià)最直接的方式就是對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行管控。

不過(guò)，孫彬彬也表示，在兼顧防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)的實(shí)際需求和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)下，未來(lái)“房企融資邊際放松、區(qū)別對(duì)待是目前政策的最好選擇，簡(jiǎn)單大規(guī)模放松房企融資的可能性非常小，且目前已經(jīng)出臺(tái)針對(duì)信托和海外債的政策，融資放松還受到一定的政策管控約束”。