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日前，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)公募REITs試點正式起步。與此同時，證監(jiān)會起草了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》。

業(yè)內(nèi)對這一試點充滿期待。有數(shù)據(jù)推算，中國公募RETIs市場規(guī)模可達(dá)6萬億元。

三大積極影響

REITs產(chǎn)品是以不動產(chǎn)資產(chǎn)收益為分紅來源的權(quán)益性投資工具。

上海證券基金研究中心分析師姚慧在接受《國際金融報》記者采訪時表示：“公募REITs推出將提高我國實體經(jīng)濟(jì)直接融資比重，有效降低存量不動產(chǎn)的杠桿負(fù)債率。”

從三個參與主體來看，姚慧分析了公募REITs推出的積極影響：

對新基建的各投資主體(各級地方政府、地方政府融資平臺、大型國有基建企業(yè)等)而言，公募REITs的推出將為其提供良好的資金退出渠道，加速資金周轉(zhuǎn)、降低投資主體債務(wù)水平，尤其是地方政府的負(fù)債率，提高財政或企業(yè)的持續(xù)投資能力。

對投資者特別是個人投資者而言，公募REITs無疑提供了一種全新的以很小金額參與優(yōu)質(zhì)實體資產(chǎn)投資的渠道。且美國經(jīng)驗表明，公募REITs同股票、債券、商品等其他金融資產(chǎn)投資產(chǎn)品的相關(guān)性低，長期收益較穩(wěn)定，對于進(jìn)一步改善投資組合具有積極意義。

對基金公司而言，公募REITs同現(xiàn)有的公募基金產(chǎn)品存在較大差別，是一個全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，挑戰(zhàn)巨大，機(jī)遇同樣巨大。有統(tǒng)計顯示，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模將可以撐起一個萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，能否在這個領(lǐng)域獲得先發(fā)優(yōu)勢，可能改變公司在資管行業(yè)的江湖地位。

掘金萬億市場

REITs起源于20世紀(jì)60年代的美國，在過去幾十年中迅猛發(fā)展。截至2019年末，美國公募REITs市場規(guī)模約1.3萬億美元，約占其GDP規(guī)模的6.5%。若按照該比例推算，中國公募RETIs市場規(guī)?？蛇_(dá)6萬億元人民幣。

此前中國市場雖未推出REITs制度，但基于市場的迫切需求，市場機(jī)構(gòu)通過債權(quán)性質(zhì)的類REITs模式進(jìn)行了卓有成效的探索，目前深滬交易所合計發(fā)行的類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模約4000億元。

我國境內(nèi)尚未有真正意義上的公募REITs，鵬華是國內(nèi)較早開展REITs業(yè)務(wù)研究的基金公司。

2011年，鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金成立，這是我國公募基金投資海外REITs產(chǎn)品的破冰之舉。

2015年，鵬華前海萬科REITs成立，以深圳前海地區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的流動性，也是國內(nèi)第一只符合國際慣例的公募REITs產(chǎn)品。

哪些資產(chǎn)適合發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs?鵬華基金認(rèn)為，遴選公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)需遵循三大原則：一是為較好匹配投資人的權(quán)益投資風(fēng)險溢價要求，基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備較高收益率;二是基礎(chǔ)資產(chǎn)須具備長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;三是基礎(chǔ)資產(chǎn)市場化運作，且權(quán)益無瑕疵、可轉(zhuǎn)移和法律隔離。

根據(jù)上述原則，適合開展公募REITs的大類基礎(chǔ)設(shè)施有：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)等，基本覆蓋大類基礎(chǔ)設(shè)施。

“內(nèi)外”難點待破

盡管市場潛力巨大，但在現(xiàn)有框架下，公募REITs投資存在諸多難點。

外部而言，國內(nèi)對于REITs的法律體系和發(fā)行、上市、交易等細(xì)則尚待完善。

姚慧指出，目前國內(nèi)現(xiàn)有的類REITs產(chǎn)品和美國成熟產(chǎn)品相比較主要存在三點不同：一是實現(xiàn)了基礎(chǔ)資產(chǎn)的份額切割和公募化;二是實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的“真實出售，破產(chǎn)隔離”;三是實現(xiàn)了稅收中性。

“本次通知標(biāo)志著份額切割和公募化的實現(xiàn)，我們認(rèn)為接下來可能通過相關(guān)法律體系的進(jìn)一步完善，以實現(xiàn)資產(chǎn)真實出售和稅收優(yōu)惠。”姚慧表示。

當(dāng)前類REITs普遍采用了ABS(資產(chǎn)證券化)產(chǎn)品中的“結(jié)構(gòu)化”模式，風(fēng)險較大的次級產(chǎn)品由發(fā)行企業(yè)持有，優(yōu)先級產(chǎn)品向市場發(fā)行，市場投資者僅獲得固定的本息收入，不參與不動產(chǎn)增值收益，也不承擔(dān)不動產(chǎn)貶值風(fēng)險。

姚慧認(rèn)為，只有打破結(jié)構(gòu)化的模式，脫離主體信用依賴，發(fā)展真正的權(quán)益型REITs，才能體現(xiàn)其實際價值。

此外，我國的稅收制度導(dǎo)致REITs在運營、持有、退出的各個環(huán)節(jié)稅收較重，存在重復(fù)征稅的弊端。因此，需要逐步建立和完善符合我國國情的REITs稅收中性政策體系，以提高公募REITs的收益率水平，調(diào)動投資者積極性，才能使其獲得應(yīng)有的發(fā)展。

內(nèi)部而言，公募REITs作為一個全新的資管產(chǎn)品，其設(shè)立和運行的一系列外部和內(nèi)部的規(guī)章制度和流程都需要新建，重點是風(fēng)險防范和投資者教育。

在姚慧看來，公募基金管理人首要的一點是甄選出能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)，再以合理價格提供給合適的投資者，在基金運行過程中時刻嚴(yán)控風(fēng)險，把好“保護(hù)投資者利益”的第一道關(guān)。其中，為REITs基金選擇合適的投資者以及投資者教育必不可少。

“總而言之，作為跟現(xiàn)有公募基金產(chǎn)品存在較大差別的公募REITs，儲備熟悉這一領(lǐng)域的人才可能是當(dāng)前各基金公司需要考慮的首要問題。”姚慧認(rèn)為，在法律法規(guī)明確完善的前提下，公募REITs會迎來真正的大發(fā)展，而機(jī)會總是青睞那些有準(zhǔn)備的人。

關(guān)鍵詞： 6萬億市場 REITs試點