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“合肥地主”文一地產(chǎn)闖關IPO：三次危機三次歷劫遲到的上市計劃

來源：時代財經(jīng) 2020-04-23 10:00:02

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“破產(chǎn)門”最終以警方介入及文一地產(chǎn)的正式澄清結束，但文一地產(chǎn)作為安徽“大哥”的光芒就此暗了下來。

越來越多的中小型房企嘗試復制“總部遷至上海--上市--擴張”的發(fā)展模板，這一次，資本市場將迎來的是合肥“地主”文一地產(chǎn)。

據(jù)IPO早知道消息，近期文一地產(chǎn)正與投行密切接觸，籌備赴港上市。若消息為實，文一地產(chǎn)將是這輪上市潮中第二家敲門港股的安徽房企，在它之前，同為安徽走出來的三巽集團已向港交所遞交了上市申請。

“文一在安徽有名氣，也有底氣，在上海就截然相反。這樣的情況下文一還堅持設立上?？偛?，目的很明確，全國擴張只是其中一個原因，主要還是去對接資本的。”合肥一位資深分析師在4月21日接受時代財經(jīng)采訪時表示，早在去年9月文一地產(chǎn)總部搬遷時，市場上就曾傳出文一地產(chǎn)籌劃上市的消息。

在其看來，文一地產(chǎn)實行上海、合肥雙總部已經(jīng)有將近7個月后才籌備上市，速度已經(jīng)比其預計的要慢了一些，“原本以為去年年底就會遞表”。不過，時代財經(jīng)向文一地產(chǎn)內部人員求證上市一事，對方表示目前暫不知情，一切以公司官方公告為準。

合肥“地主”的三次危機

早年間脫離體制“下海”經(jīng)商的人都有一股“不成功便成仁”的沖勁，文一地產(chǎn)創(chuàng)始人周文育也不例外。他是土生土長的安徽人，2004年拿著僅有的30萬存款以及四處籌借的1000萬資金殺入房地產(chǎn)市場，開始了他的地產(chǎn)生涯。

經(jīng)商之前，周文育在安徽省電信系統(tǒng)工作，可以說沒有絲毫地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗。但幾經(jīng)周折后，拿下合肥東城龍崗的一處破廠房后，周文育的思路逐漸清晰，他要深耕省會合肥，甚至占領合肥市場。

這座破廠房后來搖身變?yōu)?ldquo;瑞泰城市家園”，為周文育帶來了第一桶金。首戰(zhàn)告捷后，周文育便招兵買馬擴充公司規(guī)模，并且開始在市場上網(wǎng)羅好的土地和項目。而后，周文育又陸續(xù)成立廣告、房屋代理、建筑、建材、物業(yè)、勞務、酒店等一系列圍繞著房地產(chǎn)的子公司，并在2007年收購一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，迅速拉大了盤面。

但事業(yè)剛有起色，周文育就遭遇了第一次重大危機。2008年下半年，受到美國次貸危機的影響，房地產(chǎn)市場一片蕭條，許多區(qū)域型的中小房企倒了下去。文一地產(chǎn)的處境同樣危險，約莫3個月的時間里，其銷售量幾乎為零，面臨無米下鍋的窘境。

好在周文育不是一個拘于小節(jié)的掌門人，屬下一句“要是3000的話，我就要了”的玩笑話讓他找到自救的出口。周文育當機立斷，決定將商鋪以3000元、住宅以2600元/平方米的價格賣給員工，受到內部員工及員工家屬的搶購。就這樣，依靠“內銷”，周文育化解了這場危機。

周文育認為，企業(yè)的現(xiàn)金流十分關鍵，房子即使賣虧一點，總比企業(yè)因失血過多而死去強，“這個時候首先要考慮活下來，只要活著，就有希望看到春天。”

這樣的邏輯同樣應用在了2013年文一地產(chǎn)的第二次銷售危機中。彼時，全國樓市降溫，合肥樓市更是進入“寒冬”，重倉合肥的文一地產(chǎn)去化壓力空前。為了消化庫存，周文育再次啟動降價策略，他準備在報紙上刊登“降價200元”的廣告，但就在報紙即將付印的時刻，他又再一步讓價，將折扣從200元降到了500元。

順利闖過第二個難關，周文育和文一地產(chǎn)迎來了高光時期，遵循著“做大規(guī)模”的原則，文一地產(chǎn)在安徽市場一路狂奔。2014年至2016年，文一地產(chǎn)共計獲得26宗土地，其中有不少地塊都是區(qū)域“地王”。而此時，恰巧是合肥樓市崛起的階段，文一地產(chǎn)順勢被推到了合肥本土第一大房企的位置。

布局全國計劃就此展開，周文育的目標是在2年內進入全國房企30強，3年進入全國20強躋身全國一線房企陣營。

“如果合肥的樓市一直暴漲下去，文一地產(chǎn)沖到30強不是沒有可能，那個時候它已經(jīng)是合肥的‘地主’了，手里的地塊位置好，都能賣得起價錢。”前述分析師說，2016年10月合肥出臺加強版調控政策，限購、限貸、限價之下，合肥市場轉而進入冷靜期。

嚴厲的調控不僅阻礙了文一地產(chǎn)的銷售，還為其帶來一場“輿論風暴”。2017年，有自媒體撰文稱，文一地產(chǎn)資金鏈斷裂，向政府申請破產(chǎn)遭到拒絕。“破產(chǎn)門”最終以警方介入及文一地產(chǎn)的正式澄清結束，但文一地產(chǎn)作為安徽“大哥”的光芒就此暗了下來。在克而瑞發(fā)布的2019年房企銷售榜單中，文一地產(chǎn)以100.5億的銷售成績排在第160位。

遲到的上市計劃

歷經(jīng)三次“劫難”，周文育似乎變得謹慎了不少，他選擇踩著別人的腳印往前走了。

“現(xiàn)在試錯成本太高，大房企有安全墊，敢去嘗試別人沒走過的路。但是小房企迫于資金的考慮，復制市場中的成功案例可能會保險一些。雖然從概率的角度來說，成功率肯定不是100%的，但是有參考案例，肯定比瞎子摸魚要好得多。”前述分析師指出，文一地產(chǎn)的發(fā)展明顯未達到預期，參照同類型房企的樣板，快速上市得到資金支持才有機會不被甩得更遠。

2018年以來，確實有很多與文一地產(chǎn)規(guī)模相當?shù)姆科筇崆霸谫Y本市場試了水，一個接一個的成功案例亦給了它信心。例如去年完成上市的銀城、景業(yè)名邦、匯景控股規(guī)模都比文一地產(chǎn)要小，再如2018年大發(fā)地產(chǎn)上市時規(guī)模不足百億，到2019年底銷售額突破了200億。

與文一地產(chǎn)背景更加相似的三巽在兩年前將總部從安徽搬遷至上海大虹橋，還不到百億規(guī)模的它，喊出了三年“五年千億”的目標。當時，億翰智庫董事長陳嘯天曾向時代財經(jīng)表示，三巽總部搬遷至上海的目的就是其“千億”的第一步。

來滬之后，三巽漸漸有了變化。2018年以來，其陸續(xù)招攬多位職業(yè)經(jīng)理人，包括前奧克斯地產(chǎn)總裁侯波和原正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事王本龍。去年10月，三巽赴港IPO，而參與過正榮地產(chǎn)IPO的王本龍，被外界認為將是推動三巽上市的關鍵人物。

“上海的資源要比安徽豐富，也更專業(yè)。這方面，文一地產(chǎn)的速度比三巽慢了一拍。”前述分析師稱，盡管文一地產(chǎn)在近幾年走出安徽，布局了武漢、南昌、上海等城市，但其重心仍在合肥，設立雙總部的就是為了圓四年前未完成的上市夢。

2017年，周文育完成了以1.5億元現(xiàn)金收購A股上市公司中發(fā)科技的程序，正式入主中發(fā)科技。這一舉動被業(yè)界認為是為文一地產(chǎn)借殼上市，但上述分析師稱，由于A股遲遲未對房地產(chǎn)企業(yè)打開窗口，加上種種技術原因，文一地產(chǎn)借殼的計劃擱淺。后中發(fā)科技更名文一科技，經(jīng)營狀況也不太理想，2019年度業(yè)績預計虧損6500萬至8000萬。

不過，需要主要注意的是，今年在港股排隊的海倫堡、奧山、萬創(chuàng)國際、三巽紛紛面臨招股書失效的問題，上市進程被拖慢。這意味著，若選擇在此時上市，文一地產(chǎn)的IPO之路恐怕不會平坦。

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