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令你沒(méi)想到的是，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁忙著賣(mài)房卻收效甚微的時(shí)刻，在樓市中與普通住宅成交走勢(shì)“逆行”的是“4000萬(wàn)元+”的頂級(jí)豪宅。

前幾日，地產(chǎn)圈盛傳網(wǎng)紅直播李佳琦要買(mǎi)一套1.3億元的豪宅，據(jù)說(shuō)要是真的成交，將是10年內(nèi)成交的第110套過(guò)億元豪宅。當(dāng)然，這宗交易存在著不確定性，但10天前在另一個(gè)城市深圳，33批交了100萬(wàn)元誠(chéng)意金的客戶在線上花了15秒搶光了14套房子，重點(diǎn)是，每一套都超過(guò)了4200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商一舉收入6.23億元。

“春節(jié)以來(lái)已經(jīng)賣(mài)了4套，2月份復(fù)工后有一周5天內(nèi)賣(mài)了3套。”北京五環(huán)外世茂西山龍胤項(xiàng)目營(yíng)銷人士向記者透露，“目前在售房源多數(shù)為總價(jià)5000萬(wàn)元以上別墅，也有超過(guò)1億元的類獨(dú)棟別墅。近期成交的客戶多來(lái)自海淀的隱形富豪，他們多是一兩年內(nèi)看遍了北京豪宅，只不過(guò)此次出手決斷比較快。”

“北京市場(chǎng)上5000萬(wàn)元以上豪宅供應(yīng)量一直比較稀缺，每年成交量相對(duì)穩(wěn)定。”諸葛找房副總裁苑承建向記者表示，一般購(gòu)買(mǎi)5000萬(wàn)元以上豪宅的都是資產(chǎn)狀況“頂豪”人群，更多是從資產(chǎn)質(zhì)量 、配置、物業(yè)需求角度去考慮，決斷通常比較理性。

半億元豪宅成交活躍

“頂級(jí)豪宅簽約周期較長(zhǎng)，有的可能長(zhǎng)達(dá)一年以上時(shí)間。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受報(bào)記者采訪時(shí)表示，2017年以來(lái)在一定程度上限制簽約，去年放開(kāi)后曾出現(xiàn)一波集中簽約，現(xiàn)在市場(chǎng)上是錢(qián)多房少，在供應(yīng)和需求兩端共同作用下，市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的活躍。

“最近咨詢買(mǎi)房子的人多了起來(lái)，尤其是豪宅，一改過(guò)去慢慢看慢慢買(mǎi)的富人置業(yè)習(xí)慣。”一位業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者表示，眼看疫情在世界范圍內(nèi)擴(kuò)散，歐美股市大跌，多數(shù)國(guó)家都出臺(tái)了不同程度的量化寬松政策，中國(guó)也有降息等刺激性政策。在這種局勢(shì)下，高凈值人群出于保護(hù)財(cái)富、置業(yè)升級(jí)及資產(chǎn)配置等原因，再次將房產(chǎn)圈定為最佳標(biāo)的之一。

據(jù)北京合碩房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(簡(jiǎn)稱“合碩機(jī)構(gòu)”)向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年以來(lái)，北京5000萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅網(wǎng)簽13套。此外，2020年一季度還沒(méi)過(guò)完，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有3套總價(jià)過(guò)億元豪宅成交，杭州、北京和廣州各一套。

而過(guò)去10年間，全國(guó)過(guò)億元豪宅總計(jì)成交不到300套，主要集中在北京和上海，其中，北京億元以上豪宅成交量最多，達(dá)到122套。不難看出，全國(guó)擁有億元以上豪宅的在售項(xiàng)目并不多，北京去年的熱銷項(xiàng)目恒大麗宮比較典型，上文提及的世茂西山龍胤也有此類房源。

據(jù)記者了解，世茂西山龍胤2018年7月份首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)年11月份推出了二期房源，當(dāng)時(shí)備案價(jià)格為57800元/平方米，目前在售別墅單套總價(jià)在4000萬(wàn)元—1.2億元之間，接下來(lái)將馬上推出三期房源。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)有194套房，目前已售近百套。

“購(gòu)置這個(gè)項(xiàng)目的財(cái)富階層年齡結(jié)構(gòu)一般在35歲-55歲之間，企業(yè)主，能源、外貿(mào)、高新技術(shù)和房地產(chǎn)行業(yè)人士居多，也不乏年輕財(cái)富新貴。”該別墅項(xiàng)目相關(guān)人士向記者透露，一般身家資產(chǎn)保底都在2億元以上，夠得著億元豪宅的可能達(dá)到10億元財(cái)富量級(jí)。全盤(pán)購(gòu)房者以北京西部客群為主，其中有一些來(lái)自海淀區(qū)以前住平層和老舊別墅的客戶，他們的共同訴求是，自住兼投資，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的目的。

令業(yè)內(nèi)意想不到的是，若說(shuō)以往半億元以上一個(gè)豪宅項(xiàng)目一個(gè)月成交兩三套已算超常水平，但疫情以來(lái)，5天成交3套似乎頗為不尋常。

豪宅關(guān)注度升高

“現(xiàn)下受疫情影響，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，有的客戶之前沉淀了不少財(cái)富，就迅速下單了豪宅。”上述經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，覺(jué)得自身行業(yè)沒(méi)有太大發(fā)展空間的財(cái)富人士，就將這些錢(qián)固化成高價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

“豪宅市場(chǎng)活躍度提升，或許也與疫情有一定關(guān)系。無(wú)論是居家隔離的生活方式的改變還是健康人居的需求，總價(jià)4000萬(wàn)元+的豪宅意味著密度低面積夠大舒適度更好，這是財(cái)富階層迅速?zèng)Q斷的動(dòng)力之一。”有業(yè)內(nèi)人士稱，疫情以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商為了平衡現(xiàn)金流，從付款方式、定價(jià)折讓等方面都會(huì)有一定傾斜，購(gòu)房人自然可以在這個(gè)時(shí)候?qū)⒎慨a(chǎn)性價(jià)比談到最高。

但不得不說(shuō)，上述別墅項(xiàng)目的集中成交有一定特殊性，并不能代表整個(gè)北京豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)。2月14日和2月25日，北京海淀西北旺分別成交了兩塊地，總價(jià)分別為54.4億元和76億元，成交樓面地價(jià)分別為50587元/平方米和46670元/平方米，兩塊地整體溢價(jià)率都在26%左右，且均為不限價(jià)純商品住房項(xiàng)目，位于北京北五環(huán)外永豐產(chǎn)業(yè)園附近，皆位于世茂西山龍胤項(xiàng)目附近。

“這兩塊地周邊的二手房?jī)r(jià)格約為8萬(wàn)元/平方米，但這一樓面地價(jià)卻與世茂的別墅項(xiàng)目備案單價(jià)相差不多，因此加快一批海淀客戶出手的決心。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，過(guò)去一兩年內(nèi)，海淀新房鮮有供應(yīng)，二手房又是動(dòng)輒8萬(wàn)元/平方米，導(dǎo)致這一區(qū)域的客群多外溢至西北部買(mǎi)房，財(cái)富階層更是能夠率先意識(shí)到，擁有不可復(fù)制的資源和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的豪宅，在“限墅令”之下，此時(shí)入手是買(mǎi)未來(lái)。

“豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)主要與供給端相關(guān)，有比較多的好產(chǎn)品推出，會(huì)引起需求端的購(gòu)買(mǎi)和關(guān)注?？傮w來(lái)看，近年來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，但區(qū)域分化和產(chǎn)品分化明顯。高端市場(chǎng)處于平穩(wěn)向上的狀態(tài)。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，今年前兩個(gè)月，貝殼線上看房的消費(fèi)者對(duì)豪宅的關(guān)注度也在提升。2020年前2個(gè)月，貝殼找房線上客戶對(duì)豪宅的關(guān)注量同比增加37%，其中2月線上關(guān)注量同比增加59.7%。

“從過(guò)去10年的成交來(lái)看，京滬兩地的頂級(jí)豪宅需求依舊旺盛，價(jià)格也一直堅(jiān)挺。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，是否升值或許不好說(shuō)，但在財(cái)富階層看來(lái)，依舊不失為不錯(cuò)的保值不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。