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9月10日，深圳市中洲投資控股股份有限公司(000042.SZ，以下簡(jiǎn)稱“中洲控股”)公告稱，將轉(zhuǎn)讓控股子公司——惠州市銀泰達(dá)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“惠州銀泰達(dá)”)的90%債權(quán)并重組，中洲控股同時(shí)為上述債務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

記者注意到，惠州銀泰達(dá)持有的項(xiàng)目土地及在建工程也同時(shí)為上述債務(wù)提供抵押擔(dān)保，而其正是中洲控股旗下惠州“半島城邦”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體公司。

對(duì)此，中洲控股方面對(duì)記者表示，惠州銀泰達(dá)抵押的項(xiàng)目土地及在建工程是作為融資的階段性增信條件，可根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行注銷抵押，不影響項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)建設(shè)及對(duì)外銷售。

不過(guò)，記者注意到，2019年5月，惠州銀泰達(dá)剛被納入中洲控股合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍，造成公司2019年度凈利潤(rùn)減少約1.24億元。上述債權(quán)重組亦公告顯示，截至2020年6月30日，惠州銀泰達(dá)負(fù)債總額約52億元，凈資產(chǎn)為-8.42億元;2019年及2020年上半年均為虧損狀態(tài)。

事實(shí)上，就中洲控股本身而言，其近年來(lái)的盈利能力正經(jīng)受著考驗(yàn)。2020年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)47.16%至35.16億元，凈利潤(rùn)同比下降23.17%至1.55億元。2019年，中洲控股因出售旗下子公司獲得處置收益致當(dāng)年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。值得注意的是，剔除這一收益后，公司的凈利潤(rùn)連續(xù)兩年呈下滑狀態(tài)。今年6月，中洲控股再次出售參股公司全部股權(quán)，交易對(duì)價(jià)2.4億元。

資產(chǎn)“消化不良”

惠州銀泰達(dá)的核心資產(chǎn)為持有惠州市博羅縣華基江山項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積超過(guò)49萬(wàn)平方米，未開(kāi)發(fā)面積超過(guò)33萬(wàn)平方米。

公告顯示，中洲控股與中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司(以下簡(jiǎn)稱“信達(dá)資產(chǎn)”)合作，將全資子公司惠州市筑品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“惠州筑品”)持有的對(duì)惠州銀泰達(dá)的債權(quán)合計(jì)約15.04億元，以15億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給信達(dá)資產(chǎn)并重組。債務(wù)重組后，惠州銀泰達(dá)作為債務(wù)人按約定向信達(dá)資產(chǎn)履行還款義務(wù)。

重組債務(wù)期限36個(gè)月，并以惠州筑品持有的惠州銀泰達(dá)90%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保，以惠州銀泰達(dá)持有的項(xiàng)目土地及在建工程為上述債務(wù)提供抵押擔(dān)保，深圳市華電房地產(chǎn)有限公司作為階段性共同債務(wù)人承擔(dān)共同還款義務(wù)。同時(shí)，中洲控股為上述債務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

中洲控股對(duì)轉(zhuǎn)讓惠州銀泰達(dá)債權(quán)的交易目的解釋稱，這是根據(jù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行盤活。

實(shí)際上，惠州銀泰達(dá)自被中洲控股接手時(shí)便是一塊“燙手山芋”。

2017年9月，中洲控股全資子公司惠州市中洲置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中洲置業(yè)”)與中保盈隆(深圳)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙，以下簡(jiǎn)稱“中保盈隆”)共同作為甲方，收購(gòu)惠州市華基投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華基投資”)所持有的惠州銀泰達(dá)90%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)5.6億元。其中，中洲置業(yè)持有目標(biāo)公司20%股權(quán)，中保盈隆持有目標(biāo)公司70%股權(quán)。

收購(gòu)時(shí)，惠州銀泰達(dá)的資產(chǎn)總額為5.48億元，負(fù)債總額11.82億元，其中長(zhǎng)期借款3.12億元，所有者權(quán)益為-6.34億元。

彼時(shí)，惠州銀泰達(dá)的核心資產(chǎn)為持有惠州市博羅縣華基江山項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積超過(guò)49萬(wàn)平方米，未開(kāi)發(fā)面積超過(guò)33萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)為出售計(jì)容面積超過(guò)4萬(wàn)平方米。

只不過(guò)，惠州銀泰達(dá)手里華基江山項(xiàng)目的土地卻因公司涉訴遭到部分查封。2014年，惠州銀泰達(dá)為中合泰富——廣東路橋基金簽訂擔(dān)保合同，該基金逾期兩年未能兌付，部分投資者通過(guò)法律途徑追責(zé)惠州銀泰達(dá)。

天眼查顯示，廣東省博羅縣人民法院出具的一則民事裁定書指出，申請(qǐng)人因與惠州銀泰達(dá)民間借貸糾紛一案，于2014年12月29日向該院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，要求查封被申請(qǐng)人惠州銀泰達(dá)名下的國(guó)有土地使用權(quán)，查封價(jià)值以446萬(wàn)元為限，該請(qǐng)求得到法院支持，查封期限為采取保全措施之日起兩年。

此外，2016年8月，深圳市福田區(qū)人民法院在保證合同糾紛一審民事判決書中判決被告包括惠州銀泰達(dá)在內(nèi)的3個(gè)主體向各案原告共計(jì)46人連帶清償借款本金及利息。

2017年，華基江山項(xiàng)目變身成中洲控股旗下惠州“半島城邦”，公司在2018年年報(bào)中稱該項(xiàng)目在惠州博羅片區(qū)取得銷售前4名。2019年，因相關(guān)股東的退出，中洲控股間接持有中保盈隆99.99%股權(quán)，惠州銀泰達(dá)隨中保盈隆一并納入公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍。

值得注意的是，惠州銀泰達(dá)在2018年及2019年上半年仍持續(xù)虧損。2019年，中洲控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的商譽(yù)發(fā)生減值，金額為1.14億元，正是來(lái)自對(duì)惠州銀泰達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)組產(chǎn)生的商譽(yù)的全額計(jì)提。

截至2020年6月30日，惠州“半島城邦”4期、5期AB組團(tuán)、6期仍未竣工。另外，惠州“半島城邦”5期C組團(tuán)開(kāi)工時(shí)間不確定，7期擬開(kāi)工時(shí)間為2022年3月。

截至目前，中洲控股為惠州銀泰達(dá)累計(jì)預(yù)計(jì)擔(dān)保額度為30億元，已使用8億元，本次向信達(dá)資產(chǎn)申請(qǐng)債務(wù)重組提供約15.04億元，剩余擔(dān)保額度6.96億元。

另外，對(duì)于中洲控股通過(guò)轉(zhuǎn)讓上述債權(quán)獲得相關(guān)流動(dòng)性，是否說(shuō)明公司的資金鏈正在承壓以及日常經(jīng)營(yíng)受限的問(wèn)題，中洲控股方面則對(duì)記者予以否認(rèn)，其稱：“該筆轉(zhuǎn)讓債權(quán)是正常的融資行為，公司目前流動(dòng)性充足。”

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)陷困局

作為一家老牌房企，2016年至2019年，中洲控股的銷售規(guī)模始終未能突破200億元。

事實(shí)上，未能使惠州銀泰達(dá)走出艱難時(shí)刻的中洲控股，其近年來(lái)的盈利水平亦在承壓。

2020年上半年，中洲控股面臨“增收不增利”的困局，扣非后歸屬母公司凈利潤(rùn)為1.47億元，同比降18.87%。

值得注意的是，自2018年以來(lái)，中洲控股的扣非凈利潤(rùn)處于下降通道。2018年及2019年，公司的扣非凈利潤(rùn)分別為3.78億元、8948萬(wàn)元，分別同比下降32.57%、76.3%。

2019年，中洲控股通過(guò)出售中洲控股香港子公司形成9.53億元處置收益，使得這一年凈利潤(rùn)在營(yíng)收下滑的情況下呈現(xiàn)增長(zhǎng)。但在這一年，中洲控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~出現(xiàn)大額下滑，同比下降128.07%至-8.4億元，主要原因?yàn)橹Ц抖愘M(fèi)、土地價(jià)款增加所致。

今年上半年，中洲控股加強(qiáng)銷售回款，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流得以轉(zhuǎn)正。受到處置股份對(duì)價(jià)及取得融資凈額增加，公司的投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額、融資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額亦取得正增長(zhǎng)。

只不過(guò)房地產(chǎn)主業(yè)方面，中洲控股在2020年上半年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積25.3萬(wàn)平方米，銷售金額60.1億元，比上年同期下降2.4%，完成全年目標(biāo)45%。

值得注意的是，作為一家老牌房企，2016年至2019年，中洲控股的銷售規(guī)模始終未能突破200億元。在這期間，公司新開(kāi)工建筑面積分別為59.42萬(wàn)平方米、135.39萬(wàn)平方米、133.18萬(wàn)平方米、98.9萬(wàn)平方米;同比增速為-10.01%、127.85%、-1.63%、-25.74%。

截至2020年6月30日，中洲控股存貨期末金額達(dá)331.37億元，占總資產(chǎn)比重高達(dá)71.14%，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備7.97億元。

而在拓儲(chǔ)方面，中洲控股同樣看起來(lái)“乏力”。2016年至2019年，公司新增土地儲(chǔ)備分別為20.73萬(wàn)平方米、98.78萬(wàn)平方米、24.49萬(wàn)平方米、13.62萬(wàn)平方米。2020年，中洲控股計(jì)劃新增土地儲(chǔ)備計(jì)容積率面積40萬(wàn)平方米，新開(kāi)工建筑面積172萬(wàn)平方米。

截至目前，中洲控股今年的拿地動(dòng)作僅限于8月17日，旗下子公司寶麗房產(chǎn)以底價(jià)2.16億元競(jìng)得惠州一宗商住地塊，樓面價(jià)5327.8元/平方米，出讓面積1.35萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約4.06萬(wàn)平方米。

雖然在公司列出的年度重點(diǎn)工作中，中洲控股多次提出要運(yùn)用創(chuàng)新合作、收并購(gòu)、招拍掛多種方式，利用現(xiàn)有合作資源，提升公司土地儲(chǔ)備質(zhì)量。不過(guò)，記者注意到，中洲控股今年的重點(diǎn)工作仍在于銷售和回款，以及現(xiàn)金流管理。

在繼2019年出售子公司后，中洲控股在今年6月再次出售參股公司全部股權(quán)。公告顯示，中洲控股通過(guò)全資子公司深圳市中洲資本有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中洲資本”)持有深圳市建工集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“建工集團(tuán)”)19.9014%股權(quán)，而中洲資本作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方，與深圳市達(dá)斯克科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深圳達(dá)斯克”)簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，擬以2.4億元向深圳達(dá)斯克出售所持有的建工集團(tuán)全部股份。

截至2019年12月31日，建工集團(tuán)資產(chǎn)總額為183.86億元，負(fù)債總額170億元，2019年錄得凈利潤(rùn)為-8735萬(wàn)元。中洲控股介紹，此次出售是基于聚焦主業(yè)、優(yōu)化公司產(chǎn)權(quán)管理的目的，對(duì)損益不產(chǎn)生影響。

值得注意的是，深圳達(dá)斯克成立時(shí)間不足一年，截至2020年5月31日，尚無(wú)任何財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。不過(guò)中洲控股表示，截至公告披露日，公司已收到全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

截至2020年6月30日，中洲控股總資產(chǎn)465.8億元，較上年同期增加3.19%;現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額44億元;負(fù)債合計(jì)383.9億元，其中一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債42.19億元，一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款29.23億元，一年內(nèi)到期的其他非流動(dòng)負(fù)債12.95億元