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8月，北京通州又一新盤(pán)京瀾譽(yù)府將開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目為湖北地產(chǎn)商湖北福星科技股份有限公司(000926.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“福星股份”)在北京的首個(gè)住宅項(xiàng)目，包含回遷房及商品房?jī)刹糠帧?/p>

記者在走訪中了解到，該房源為近年來(lái)?xiàng)罡坏陞^(qū)域的唯一新盤(pán)，認(rèn)購(gòu)者相對(duì)踴躍。但首期開(kāi)盤(pán)價(jià)格將遠(yuǎn)不及開(kāi)發(fā)商在住建委備案的住宅擬售價(jià)格，或?qū)⒃?萬(wàn)元/平方米以下，且均為大戶(hù)型。

據(jù)悉，該項(xiàng)目地塊擱置超過(guò)15年。此前，該公司股東為自然人，囤地10年后，將項(xiàng)目公司80%權(quán)益以8000萬(wàn)余元出售，引入福星股份為實(shí)際操盤(pán)者。

記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目此前的自然人股東曾在2013年被北京市國(guó)土資源局處罰，但在執(zhí)行層面，卻被通州區(qū)法院裁判不予強(qiáng)制執(zhí)行。

單價(jià)或低于備案價(jià)近萬(wàn)元

樓盤(pán)內(nèi)無(wú)小戶(hù)型房源，四種戶(hù)型面積在99~140平方米不等，優(yōu)惠后每平方米均價(jià)或低于6萬(wàn)元。

公開(kāi)資料顯示，京瀾譽(yù)府于2020年6月取得預(yù)售證。售樓處工作人員介紹，受北京疫情影響，京瀾譽(yù)府并未在取得預(yù)售證后第一時(shí)間開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，而后因相關(guān)部門(mén)對(duì)人群聚集相對(duì)謹(jǐn)慎，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)報(bào)批暫未通過(guò)，目前預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為8月初。

記者致電福星股份，詢(xún)問(wèn)開(kāi)盤(pán)具體時(shí)間，對(duì)方表示，該項(xiàng)目6月底已拿預(yù)售證，但近兩月北京出現(xiàn)疫情，目前暫未完全解除，項(xiàng)目蓄客受到一定程度影響，近期正在做開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作。

福星股份多年來(lái)深耕湖北本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，京瀾譽(yù)府項(xiàng)目為該公司在北京的第一個(gè)樓盤(pán)。據(jù)悉，該樓盤(pán)位于復(fù)興里西路與玉帶河大街交叉處，分為東、西兩個(gè)地塊，共六棟住宅樓。東側(cè)地塊為1、2號(hào)樓，西側(cè)地塊則為3、4-A、4-B、5號(hào)樓四棟。

售樓處工作人員介紹，該樓盤(pán)內(nèi)1、2、3、5號(hào)樓的340套房屋為商品住宅項(xiàng)目，本期將開(kāi)盤(pán)108套，如想要認(rèn)購(gòu)，需先支付10萬(wàn)元認(rèn)籌金，預(yù)定開(kāi)盤(pán)買(mǎi)房的賬戶(hù)，否則將無(wú)權(quán)參與開(kāi)盤(pán)后的房屋認(rèn)購(gòu)，如認(rèn)購(gòu)未成功，10萬(wàn)元?jiǎng)t會(huì)退還給客戶(hù)。上述銷(xiāo)售人員表示，目前繳納認(rèn)籌金的客戶(hù)已有150余人。

他同時(shí)透露，預(yù)定該樓盤(pán)的大多為附近小區(qū)住戶(hù)。此前，該區(qū)域已經(jīng)多年無(wú)新樓盤(pán)，小區(qū)相對(duì)老舊，附近居民多有改善居住環(huán)境的訴求。據(jù)悉，京瀾譽(yù)府附近的中山大街小區(qū)、復(fù)興北里、帥府小區(qū)等皆建造于上世紀(jì)90年代。

記者了解到，該樓盤(pán)內(nèi)無(wú)小戶(hù)型房源，四種戶(hù)型面積在99~140平方米不等，優(yōu)惠后每平方米均價(jià)或低于6萬(wàn)元。

北京住建委項(xiàng)目備案信息則顯示，該項(xiàng)目商品房備案價(jià)格在6.7萬(wàn)元~7.2萬(wàn)元/平方米不等。與目前通州已開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)，如東灣、融御等相比，該樓盤(pán)摒棄了“精裝修”概念，僅出售毛坯房，房屋總價(jià)根據(jù)樓層和戶(hù)型不同在600萬(wàn)元上下。

據(jù)悉，4-A、4-B為楊富店地區(qū)回遷房項(xiàng)目。此前，通州其他樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示，樓盤(pán)內(nèi)同時(shí)包含回遷房及商品房，因回遷房業(yè)主能夠?qū)r(jià)格壓得更低，在多年后賣(mài)房時(shí)可能對(duì)商品房業(yè)主不利。

據(jù)此，京瀾譽(yù)府銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示，4-A、4-B雖然與5號(hào)樓同在2號(hào)地塊，但實(shí)際交房時(shí)一道貫穿南北，1米高、0.8米寬的綠化帶會(huì)將三棟樓分隔為兩個(gè)不同部分。且4-A、4-B的回遷房業(yè)主僅能從2號(hào)地南門(mén)出入，無(wú)法享受到商品房區(qū)域小區(qū)綠化。除此之外，回遷房大堂等公共部分裝修規(guī)格不及商品房。因此，回遷房業(yè)主僅能享受到京瀾譽(yù)府區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

該項(xiàng)目屬于楊富店地區(qū)舊村改造的一部分，北京市住建委2019年7月發(fā)布變更后的該項(xiàng)目建設(shè)方案顯示，項(xiàng)目建筑面積共10.94萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積6.26萬(wàn)平方米，項(xiàng)目?jī)?nèi)還包括幼兒園、菜市場(chǎng)等配套公共服務(wù)設(shè)施。

自然人股東囤地多年

彼時(shí)，筑高房地產(chǎn)唯一股東，為現(xiàn)任宇盛宏利副董事長(zhǎng)劉殿波，2018年12月，劉殿波退出筑高房地產(chǎn)，將該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉國(guó)寬及另一位自然人股東。

記者查詢(xún)獲悉，京瀾譽(yù)府所在的兩處地塊由北京宇盛宏利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“宇盛宏利”)在2004年受讓獲得，兩個(gè)地塊面積分別為1.21萬(wàn)平方米及1.15萬(wàn)平方米。彼時(shí)，該公司為自然人劉國(guó)寬的全資子公司。

2013年，該公司引入福星股份和另一位自然人股東劉新華。股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生后，福星股份間接持股79%，而劉國(guó)寬則持股20%，另一位自然人股東劉新華持股1%。2019年4月，該項(xiàng)目實(shí)際落地前，劉新華將手中1%的股份轉(zhuǎn)讓給福星股份。天眼查信息顯示，劉新華目前為宇盛宏利股東北京福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。

公開(kāi)信息顯示，宇盛宏利在2019年6月拿到了京瀾譽(yù)府項(xiàng)目的施工許可。記者走訪時(shí)，京瀾譽(yù)府兩個(gè)地塊內(nèi)已經(jīng)動(dòng)工，上述銷(xiāo)售人員介紹，目前地塊內(nèi)部正在打地基。此時(shí)，距離宇盛宏利獲得上述兩個(gè)地塊，已經(jīng)16年有余。

一份公開(kāi)裁判文書(shū)顯示，楊富店村民與楊富店合作社、宇盛宏利簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議是在2015年1月，距最初拿地也已經(jīng)過(guò)去10年時(shí)間。

福星股份財(cái)報(bào)顯示，公司2013年收購(gòu)宇盛宏利80%的股權(quán)價(jià)格為8524.76萬(wàn)元。記者了解到，宇盛宏利引入福星股份同年，北京市國(guó)土資源局曾經(jīng)對(duì)劉國(guó)寬下發(fā)一份行政處罰決定書(shū)。而當(dāng)北京市國(guó)土資源局對(duì)劉國(guó)寬申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，通州區(qū)法院則表示，上述處罰決定明顯缺乏事實(shí)依據(jù)，不予強(qiáng)制執(zhí)行。

公開(kāi)資料顯示，劉國(guó)寬或于1978年出生于北京市，2000年代初活躍在通州土地交易市場(chǎng)時(shí)，僅25歲左右。天眼查信息顯示，劉國(guó)寬目前在商業(yè)層面涉獵廣泛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、水務(wù)科技、廣告、餐飲等都有涉足，其公司大多注冊(cè)于2000年代初，近年來(lái)則主要涉足科技及市政管理領(lǐng)域。

一份土地出讓記錄顯示，劉國(guó)寬目前持股95%的通州地產(chǎn)公司北京筑高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“筑高房地產(chǎn)”)，曾在2003年以1739.42萬(wàn)元獲得一宗占地面積5.86萬(wàn)平方米的土地，隨后在該地塊上建設(shè)當(dāng)代名筑家園小區(qū)。2009年，該地塊曾經(jīng)被抵押于農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果顯示，該地塊評(píng)估金額達(dá)到6880萬(wàn)元。短短6年時(shí)間，該地塊已經(jīng)是當(dāng)時(shí)出讓價(jià)格的近4倍。

彼時(shí)，筑高房地產(chǎn)唯一股東，為現(xiàn)任宇盛宏利副董事長(zhǎng)劉殿波，2018年12月，劉殿波退出筑高房地產(chǎn)，將該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉國(guó)寬及另一位自然人股東。

而公開(kāi)判決書(shū)則透露，劉殿波與劉國(guó)寬或關(guān)系親密。一份通州區(qū)人民法院一審民事判決書(shū)顯示，劉殿波曾從友人處借款100萬(wàn)元，其指定的打款銀行卡則屬于劉國(guó)寬。除此之外，劉殿波還擔(dān)任北京適通科達(dá)水務(wù)科技有限公司董事長(zhǎng)及法定代表人，而該公司股東則為劉國(guó)寬及其父親劉玉秋。劉國(guó)寬也曾在劉殿波擔(dān)任股東的北京市通州覓子店建筑公司任職。

2017年，劉國(guó)寬與自然人股東劉可、房學(xué)龍共同出資成立富城(北京)市政管理有限公司，三人出資比例分別為40%、40%、20%。天眼查信息顯示，該公司經(jīng)營(yíng)范圍包括市政設(shè)施管理、城市道路養(yǎng)護(hù)等，但該公司成立三年來(lái)并無(wú)社保繳納信息，除2017年公布從業(yè)人數(shù)1人外，其余信息皆未對(duì)外公布。

記者就該公司具體業(yè)務(wù)及業(yè)務(wù)開(kāi)展情況致電富城(北京)市政管理有限公司公開(kāi)電話(huà)，對(duì)方表示，該公司自成立至今并未具體開(kāi)展業(yè)務(wù)。

該公司另一股東房學(xué)龍，與通州區(qū)梨園縣一落馬官員房廣成則多有業(yè)務(wù)交集。2007年7月，北京市第一中級(jí)人民法院對(duì)前通州區(qū)梨園鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)房廣成組織領(lǐng)導(dǎo)黑社會(huì)犯罪、非法轉(zhuǎn)讓土地罪等判處有期徒刑共20年。

判決書(shū)顯示，北京勝利通工貿(mào)有限公司、北京興龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京市通州臺(tái)湖建筑公司、北京欣怡樂(lè)加油站(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“加油站”)、北京百仙奇古玩藝術(shù)品市場(chǎng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“古玩市場(chǎng)”)、北京廣博運(yùn)河文化藝術(shù)中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“藝術(shù)中心”)、北京榮寶齋畫(huà)院有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京榮寶齋”)皆由房廣成實(shí)際控制。

房廣成入獄后，目前上述公司中加油站、古玩市場(chǎng)、藝術(shù)中心，房學(xué)龍皆有持股，而北京興龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京榮寶齋股東名單中也曾浮現(xiàn)房學(xué)龍的身影。記者致電富城(北京)市政管理有限公司公開(kāi)電話(huà)，對(duì)方表示，對(duì)房學(xué)龍和房廣成的關(guān)系不清楚。