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銷售額沖上千億元，對于任何一家房企而言,都具有里程碑式的意義，根植于廣州的合景泰富集團(tuán)控股有限公司(下稱“合景泰富”，01813.HK)也是如此。

繼2019年的高增速后，合景泰富乘勝追擊，尤其是在疫情“重挫”樓市的當(dāng)下，喊出了千億目標(biāo)。從過往幾年以“踩線”完成業(yè)績的經(jīng)歷來看，尤其是2020年在整體行業(yè)增速持續(xù)下滑、疫情沖擊樓市的大背景下，合景泰富還能繼續(xù)“踩線”完成目標(biāo)業(yè)績?同時，亮眼業(yè)績下的存在的毛利率走低問題，2020年是否能夠得到改善?在趕追規(guī)模的過程中，合景泰富還能保持高毛利嗎?就上述相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系合景泰富企業(yè)傳訊負(fù)責(zé)人，對方表示相關(guān)問題不便回應(yīng)。

毛利率因何跌入上市來新低?

“合約銷售增長31.5%達(dá)861億元，營收大增233.8%至249.6億元。”2019年幾組亮眼數(shù)據(jù)為一直在百億徘徊的合景泰富增添了幾抹亮色，憑借2019年的優(yōu)異表現(xiàn)，公司的千億征程又向前邁進(jìn)了一步。

相較于亮眼業(yè)績，房企的盈利能力更值得關(guān)注。從2019年的業(yè)績公告中可以知悉，合景泰富的營收增長主要由于已交付建筑面積的大幅提升，但盡管交付面積增加，公司毛利率卻在逐年走低，這究竟是為何呢?

2019年，合景泰富毛利率創(chuàng)上市來最低紀(jì)錄。根據(jù)公告，2019年其毛利率為31.52%，相比2018年的32.78%下降1.26個百分點(diǎn)?；仡欉^去兩年，該公司毛利率則在34%左右徘徊，不僅如此，以同樣衡量企業(yè)盈利能力的——銷售凈利率來看，合景泰富2019年仍現(xiàn)較大滑落，2018年銷售凈利率在52.94%，2019年則為38.95%，下降近14個百分點(diǎn)。

“本集團(tuán)毛利由2018年約24.51億元大幅增加220.9%至2019年約78.66億毛利增加主要由于2019年的總收入增加所致。”在業(yè)績公告中，合景泰富談及毛利率增幅及原因，但至于毛利率存在下降的情況，暫時未展開說明。

從報告中可分析，合景泰富毛利率的下降與其成本增加及售價降低密切相關(guān)。2019年，合景泰富銷售成本為170.9億元，相較于2018年的50.26億元大幅增長240.0%，高于同年?duì)I收增幅，同時，在拿地成本上，合景泰富從2018年的5400元/平方米增加36%至2019年的7380元/平方米。

2019年合景泰富的平均銷售價格出現(xiàn)下滑。由2018年的15137元/平方米減少15.1%至12851元/平方米。這意味著，在營收大幅增長的光亮背后，合景泰富的盈利能力在下降。

但需要指出的是，對比50家典型上市房企加權(quán)平均毛利率為29.9%來看，合景泰富的毛利率是處于行業(yè)中等偏上水平，同時，2019年在行業(yè)整體增速放緩的趨勢下，房企盈利能力在一定程度上面臨著下行壓力。

“整個房地產(chǎn)行業(yè)由于受限價政策、購房需求管控等影響，多數(shù)房企出現(xiàn)項(xiàng)目毛利率下滑現(xiàn)象，包括合景泰富，這從側(cè)面也反映出企業(yè)項(xiàng)目成本高，溢價壓力較大，進(jìn)而導(dǎo)致毛利率走低。但房企毛利率若持續(xù)走低，則對其后續(xù)盈利、質(zhì)量管控等方面會產(chǎn)生不利影響，因此，做好能在遵循市場政策的前提下，盡可能地降低拿地及項(xiàng)目開發(fā)等成本，保持自身的盈利水平。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《投資者網(wǎng)》表示。

此外，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，整體來看，合景泰富的毛利率走低是受成本因素影響，重點(diǎn)體現(xiàn)在拿地成本、營銷費(fèi)用增長等方面，規(guī)模的快速增長本身會對毛利率變化形成一定影響。在合景泰富2020年過千億的目標(biāo)的背景下，整體銷售還會加速，與此其對應(yīng)的營銷成本也很難下降，拿地的動作也會加快，因此，未來可能并不會將提升毛利率作為其首要考量指標(biāo)。

進(jìn)軍千億銷售目標(biāo)勝算幾何?

2019年，合景泰富實(shí)現(xiàn)銷售額861億元人民幣，2020年，按同比增長20%的銷售目標(biāo)為1030億元。從已公布的幾家房企的目標(biāo)銷售來看，合景泰富這一增速依然位居行業(yè)前列。以規(guī)模相近的時代、奧園、融信為例，其2020年目標(biāo)銷售分別上調(diào)為5%、12%和12%，頭部房企恒大也僅上調(diào)8%。

根據(jù)公告，今年前兩個月合景泰富合約銷售68.72億元，同比下降約24.9%?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，合景泰富2019年一季度銷售額為154億元，而今年一季度則下降至130億元，下滑幅度為15.58%。

“我們今年的貨值有1700億，雖然一二月份有影響，相信下半年可以追回來，所以對完成銷售目標(biāo)很有信心。”在3月26日的業(yè)績發(fā)布會上，董事會主席孔健岷談及千億目標(biāo)表現(xiàn)自信。換句話來說，合景泰富1700億貨值中，必須要完成6成才能達(dá)標(biāo)。

但從過往的目標(biāo)達(dá)成率來看，合景泰富大多“踩線”通過?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，2014-2018年這五年來，合景泰富銷售額排名有所徘徊，且僅上升8 位。其中，2015 年完成目標(biāo)九成，2016-2018 年則踩線而過。2019年合景泰富以861億元成績完成全年850億業(yè)績目標(biāo)。

截至2019年12月31日，合景泰富旗下共擁有156個項(xiàng)目，分布于內(nèi)地及香港共39個城市，擁有共計(jì)權(quán)益建筑面積約1701萬平米的土地儲備，總可售貨值約人民幣5100億元。

“ 一般來說，房企處于增速較快時期，往往會提出一些增長目標(biāo)，但目前市場受疫情影響，處于中期調(diào)整狀態(tài)，存在著很多不確定性，但若2020年兩會召開后，迎來了一些住房消費(fèi)方面的刺激政策，則合景泰富的千億目標(biāo)，在宏觀政策助力下，達(dá)成的可能性更大。”嚴(yán)躍進(jìn)對此表示。

張波則認(rèn)為，2020年從合景泰富布局的區(qū)域和可售貨值來看，排除疫情變化以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等不確定性因素，其突破千億的可能性較大。

當(dāng)然，地產(chǎn)界的鐵律是，隨著規(guī)模效應(yīng)的不斷提升，加速擴(kuò)張所產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)是必不可少，這也將對盈利有所影響。

4月8日，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布報告稱，維持合景泰富集團(tuán)控股有限公司評級展望“負(fù)面”，同時確認(rèn)長期發(fā)行人信用評級“B+”和高級無抵押債券“B”長期發(fā)行評級。

“合景泰富自2016年采取更進(jìn)取的買地策略以來，已連續(xù)加大土地投資，其經(jīng)調(diào)整債務(wù)由2018年的820億元人民幣，增至2019年的1040億元人民幣。”標(biāo)普認(rèn)為，合景泰富最終的目標(biāo)是提高銷售排名和市場份額，這可能會繼續(xù)推動強(qiáng)勁的土地補(bǔ)充需求，并對其杠桿率產(chǎn)生壓力。

受疫情影響，標(biāo)普稱，如果合景泰富的交付進(jìn)度趕不上計(jì)劃，或者完工物業(yè)的銷售比標(biāo)普預(yù)期的要慢，合景泰富集團(tuán)的收入可能會低于標(biāo)普的預(yù)測;同時，因一、二線城市仍受限價政策影響，可能也會對該公司的利潤、去杠桿化計(jì)劃產(chǎn)生影響。