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房企依賴大幅增加負(fù)債的增長(zhǎng)模式在未來(lái)的空間將越來(lái)越小，將更多依賴經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和股本資金發(fā)展。

11月5日，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在出席一場(chǎng)公開(kāi)活動(dòng)時(shí)表示，房企依賴大幅增加負(fù)債的增長(zhǎng)模式在未來(lái)的空間將越來(lái)越小，將更多依賴經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和股本資金發(fā)展。

今年前三季度房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)似乎正在印證孫宏斌的判斷。據(jù)滬深兩市共142家上市房企披露完畢的三季度數(shù)據(jù)，其總營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)的增速均出現(xiàn)了同比下滑。

與此同時(shí)，在現(xiàn)金流量表上，142家上市房企合計(jì)的籌資性現(xiàn)金凈額大幅下降92.14%。而由于多數(shù)房企拿地進(jìn)度放緩，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額則在近三年同期中首次回正。但值得注意的是，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額僅較去年增加248億元，籌資性現(xiàn)金凈額則同比減少了2110億元。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，隨著融資渠道收緊和市場(chǎng)下行，房企近年來(lái)在資金層面受到壓力是行業(yè)普遍現(xiàn)象，合約銷售增速較以往減慢。因此，房企普遍也都在強(qiáng)調(diào)回款和穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要性。

業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?利潤(rùn)回落明顯

記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共142家上市房企均已披露三季報(bào)數(shù)據(jù)。前三季度，142家房企總營(yíng)收合計(jì)為15052.3億元，同比增長(zhǎng)22.04%，增速較2018年同期減少5.02個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利潤(rùn)合計(jì)為1440.63億元，同比增長(zhǎng)12.52%，增速較2018年同期大幅減少19.56個(gè)百分點(diǎn)。

在龍頭房企中，萬(wàn)科2019年前三季度的營(yíng)收增速較2018年同期減少23個(gè)百分點(diǎn)。由于地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上的收入確認(rèn)存在滯后性，所以今年前三季度的營(yíng)收實(shí)際對(duì)應(yīng)的是2017年、2018年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。而從2016年到2018年，萬(wàn)科的銷售額增速也確實(shí)有所放緩。

再如陽(yáng)光城，2019年前三季度營(yíng)收也較2018年同期減少44個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)則減少113.44個(gè)百分點(diǎn);招商蛇口前三季度營(yíng)收也同比減少50.16個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。

整體看，2019年前三季度歸母凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)的房企有26家，其中云南城投歸母凈利潤(rùn)同比下滑幅度達(dá)567%至-10.63億元。

華泰證券認(rèn)為，這與房企的結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏有關(guān)，2019年三季度結(jié)轉(zhuǎn)季節(jié)性放緩導(dǎo)致總體房企收入保持穩(wěn)定，但利潤(rùn)增速明顯回落。其預(yù)計(jì)，2019年全年房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊贂?huì)有所修復(fù)，不過(guò)仍有分化。

華西證券則表示，盡管房企銷售收入數(shù)據(jù)依然亮眼，但目前房企銷售數(shù)據(jù)主要依靠前期高周轉(zhuǎn)與新開(kāi)工與竣工背離下收入確認(rèn)延遲維持，后續(xù)隨著地產(chǎn)拿地回落，銷售數(shù)據(jù)下行亦為大概率事件。

相較于營(yíng)業(yè)收入，預(yù)收賬款更能反應(yīng)房企當(dāng)期的銷售情況。華泰證券統(tǒng)計(jì)顯示，受限于銷售回款增速的回落，總體房企預(yù)收賬款增速同步放緩。2019年前三季度，房企總體預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)19%，增速較2018年三季度末回落15個(gè)百分點(diǎn)。

華西證券認(rèn)為，需要關(guān)注收入增速與預(yù)收賬款增速發(fā)生背離的房企，尤其是收入增速仍在高位、預(yù)收賬款增速疲軟的主體，該類房企后續(xù)或面臨較大的收入規(guī)模壓降壓力。

記者梳理Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新湖中寶2019年前三季度營(yíng)收增速較2018年同期增長(zhǎng)80.24個(gè)百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款增速則同比減少25.64個(gè)百分點(diǎn)至負(fù)數(shù);華夏幸福前三季度營(yíng)收增速同比微降至42%，而預(yù)收賬款增速則同比下滑了23.48個(gè)百分點(diǎn)至負(fù)數(shù)，這也是華夏幸福近5年來(lái)同期首次在這一數(shù)據(jù)上出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

現(xiàn)金流壓力凸顯 投資分化明顯

上半年，融資“窗口期”等因素助推了房企投資加碼。而在融資環(huán)境邊際收緊的情況下，進(jìn)入下半年以來(lái)，很多頭部房企已經(jīng)放緩拿地。其中，富力、融創(chuàng)、越秀等房企均在半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示會(huì)謹(jǐn)慎拿地。與此同時(shí)，近來(lái)不少城市土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象增加、溢價(jià)率下降，也印證了房企在拿地方面的謹(jǐn)慎態(tài)度。

華西證券指出，拿地進(jìn)度放緩體現(xiàn)為房企經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流流出走低。具體看，房企籌資渠道收緊背景下，出于理性選擇與被動(dòng)壓規(guī)模雙重考慮降低拿地規(guī)模，在現(xiàn)金流量表觀體現(xiàn)為籌資性凈現(xiàn)金流走低，而經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流回正。

記者梳理Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年前三季度，142家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額近三年來(lái)首次回正，投資性現(xiàn)金凈額同比增長(zhǎng)44.64%，但籌資性現(xiàn)金凈額則較去年同期減少2110億元至283.82億元，房企整體現(xiàn)金流壓力顯現(xiàn)。

億翰智庫(kù)上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，籌資性現(xiàn)金流下降的幅度確實(shí)是比較大的。從去年“7·31”開(kāi)始，房地產(chǎn)從前端融資、開(kāi)發(fā)貸到后端的購(gòu)房抵押貸款這些全鏈條融資環(huán)節(jié)總量都在收縮，這也是未來(lái)一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)，尤其對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)。“這也就造成了為什么市場(chǎng)雖然有變好，但企業(yè)實(shí)際上沒(méi)有變得非常好。”

據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，旭輝在今年1~10月的拿地金額同比下降20.28%至397億元，雅居樂(lè)拿地金額同比下降24.74%，卓越集團(tuán)下降46.15%，福晟集團(tuán)下降66.98%。當(dāng)然，也有萬(wàn)科、融創(chuàng)、中海等房企的拿地金額遠(yuǎn)超去年同期。

同策研究院院長(zhǎng)張宏偉表示，在多數(shù)房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎的同時(shí)，龍頭企業(yè)布局還是比較積極，TOP50左右的房企現(xiàn)在也會(huì)尋求補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)。因?yàn)橹岸径仁袌?chǎng)火熱的時(shí)候，這類房企在二三線城市拿不到預(yù)期的土地，而現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈程度降低，是進(jìn)入這些城市比較好的機(jī)會(huì)

關(guān)鍵詞： 房企業(yè)績(jī) 放緩 現(xiàn)金壓力